Restituzione del Deposito Cauzionale e Risarcimento del Danno da Mancato Guadagno in un Contratto di Locazione Risolto

La Suprema Corte si è pronunciata su una controversia relativa a un contratto di locazione ad uso commerciale risolto per inadempimento del conduttore, affrontando due questioni centrali: la restituzione del deposito cauzionale e la quantificazione del danno da mancato guadagno subito dal locatore.
La vicenda trae origine da un contratto di locazione stipulato tra le parti, risolto a seguito di un'azione di sfratto per morosità promossa dai locatori. Il conduttore si era opposto alla convalida dello sfratto e aveva richiesto la restituzione del deposito cauzionale versato. I locatori, a loro volta, avevano chiesto il risarcimento dei danni subiti a causa della risoluzione anticipata del contratto, quantificati nel mancato percepimento dei canoni di locazione fino alla scadenza naturale del contratto.
Il Tribunale, pur accogliendo la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, aveva condannato i locatori alla restituzione del deposito cauzionale e aveva riconosciuto un risarcimento parziale per i canoni non percepiti. La Corte d'Appello, adita dai locatori, aveva confermato la condanna alla restituzione del deposito cauzionale, ritenendo che l'immobile non avesse subito danni, ma aveva aumentato l'importo del risarcimento per il mancato guadagno, calcolandolo in base al canone di locazione per il periodo di preavviso di recesso previsto dalla legge.
I locatori hanno quindi proposto ricorso per cassazione, contestando sia la condanna alla restituzione del deposito cauzionale, sia la limitazione del risarcimento del danno da mancato guadagno.
La Suprema Corte ha accolto entrambi i motivi di ricorso. In relazione al deposito cauzionale, ha ribadito che la sua funzione è quella di garantire il locatore per l'adempimento di tutte le obbligazioni del conduttore, inclusa quella di risarcire i danni causati dalla risoluzione anticipata del contratto. Pertanto, il locatore può legittimamente trattenere il deposito cauzionale a copertura dei danni subiti, a condizione che proponga una specifica domanda giudiziale in tal senso. La Corte ha precisato che la restituzione del deposito cauzionale non è automaticamente collegata all'assenza di danni all'immobile, ma deve essere valutata anche in relazione all'eventuale diritto del locatore al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento del conduttore.
Quanto al risarcimento del danno da mancato guadagno, la Suprema Corte ha affermato che il locatore ha diritto a pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura e il termine convenzionale del rapporto. La Corte ha quindi censurato la decisione della Corte d'Appello di limitare il risarcimento a sei mensilità del canone di locazione, ritenendo che il danno da risarcire sia rappresentato dall'ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore della locazione ormai sciolta per inadempimento.
La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d'Appello, in diversa composizione, affinché si attenga ai principi di diritto enunciati.