Nullità dei contratti di multiproprietà: la Cassazione ribadisce la necessità di requisiti minimi di determinatezza

La Suprema Corte si è pronunciata su una complessa vicenda relativa a contratti preliminari di compravendita di quote di multiproprietà, focalizzandosi sulla validità degli stessi alla luce della normativa di settore e dei principi generali in materia di determinatezza dell'oggetto contrattuale.
La controversia trae origine da un giudizio in cui una società immobiliare agiva per l'adempimento o la risoluzione di una serie di contratti preliminari stipulati con una signora, lamentando il mancato pagamento del saldo prezzo. La convenuta, dal canto suo, eccepiva la nullità dei contratti per indeterminatezza dell'oggetto, contestando altresì le pretese risarcitorie avanzate nei suoi confronti.
Il Tribunale, in primo grado, accoglieva la domanda di nullità, mentre la Corte d'Appello riformava la decisione, ritenendo validi i contratti e accogliendo parzialmente le domande della società immobiliare. Avverso tale pronuncia venivano proposti ricorsi, principale e incidentale, dinanzi alla Corte di Cassazione.
La Suprema Corte, nell'esaminare la questione, ha ritenuto fondato il motivo del ricorso incidentale relativo alla nullità dei contratti, ribadendo che, in materia di multiproprietà, la determinatezza o determinabilità dell'oggetto contrattuale non si esaurisce nella mera indicazione della quota millesimale, ma richiede la specificazione di ulteriori elementi essenziali.
In particolare, la Corte ha richiamato la disciplina dettata dal D.Lgs. n. 427/1998 (all'epoca dei fatti vigente), che, in attuazione di una direttiva europea, imponeva una serie di obblighi informativi e requisiti formali a tutela dell'acquirente di diritti di godimento a tempo parziale di beni immobili. Tra questi, la necessità di indicare in modo preciso il diritto oggetto del contratto, le condizioni per il suo esercizio, il periodo di godimento, i servizi offerti e le caratteristiche dell'immobile.
Nel caso di specie, i giudici di legittimità hanno rilevato che i contratti preliminari in questione, costituiti da moduli standardizzati con rinvio a schede allegate, non soddisfacevano tali requisiti minimi. In particolare, mancava una chiara definizione del diritto acquistato, della tipologia di bene compravenduto e delle condizioni di utilizzo, con conseguente incertezza in ordine agli obblighi assunti dalle parti e alla quantificazione della tariffa annuale per il godimento dell'immobile.
La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte d'Appello affinché, in diversa composizione, rivalutasse la vicenda alla luce dei principi enunciati, con particolare riguardo alle conseguenze restitutorie derivanti dalla dichiarazione di nullità dei contratti.