Responsabilità del Costruttore-Venditore e Vizi Gravi: Infiltrazioni d'Acqua e Applicabilità dell'Articolo 1669 del Codice Civile

La Suprema Corte si è pronunciata su una vicenda complessa originata da fenomeni infiltrativi in un complesso condominiale, chiarendo alcuni aspetti fondamentali in materia di responsabilità del costruttore-venditore e di applicabilità dell'articolo 1669 del Codice Civile, relativo ai gravi difetti di costruzione.
La controversia trae origine dall'azione promossa da un condominio nei confronti della società costruttrice-venditrice e del progettista-direttore dei lavori, al fine di ottenere il risarcimento dei danni derivanti da infiltrazioni d'acqua nel piano interrato adibito ad autorimessa. Nel corso del giudizio di primo grado, il Tribunale aveva accolto la domanda, condannando in solido la società e il professionista al risarcimento. La società costruttrice-venditrice aveva eccepito la propria estraneità ai lavori e la natura eccezionale degli eventi atmosferici, mentre il progettista aveva sollevato le medesime contestazioni. Era stata coinvolta nel giudizio anche la società appaltatrice, la quale aveva eccepito la decadenza e la prescrizione dell'azione di garanzia.
La Corte d'Appello, riformando parzialmente la decisione di primo grado, aveva confermato la responsabilità della società costruttrice-venditrice, ritenendola tale in base agli atti di compravendita, alla progettazione dell'opera e alla nomina del direttore dei lavori. La Corte aveva inoltre accertato la responsabilità concorrente e solidale del progettista, escludendo la natura occasionale dei fenomeni infiltrativi e la loro riconducibilità ad eventi atmosferici eccezionali. L'eccezione di prescrizione sollevata dalla società appaltatrice era stata accolta, in quanto la scoperta dei vizi era avvenuta oltre un anno prima della denuncia.
La società costruttrice-venditrice ha quindi proposto ricorso per Cassazione, contestando la propria qualifica di costruttore-venditore, la concorrente responsabilità di altri soggetti, la natura eccezionale degli eventi atmosferici e l'inquadrabilità dei vizi nell'ambito dell'articolo 1669 del Codice Civile.
La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, ritenendo infondati i motivi proposti. In particolare, la Corte ha ribadito che l'interpretazione della domanda e l'individuazione del suo contenuto sono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito, e che la qualificazione giuridica prospettata dalle parti non è vincolante per il giudice. La Corte ha inoltre confermato l'applicabilità dell'articolo 1669 del Codice Civile in presenza di gravi difetti di costruzione che incidono negativamente sulla funzionalità globale dell'opera, menomandone il godimento o impedendo che l'opera fornisca l'utilità cui è destinata, includendo tra questi le infiltrazioni d'acqua.
La Corte ha altresì precisato che la responsabilità del costruttore-venditore può essere affermata sulla base di una serie di dati fattuali rilevanti, quali la qualificazione della società come "costruttrice" nei contratti di vendita, la dichiarazione di aver intrapreso i lavori di costruzione e l'aver progettato l'opera e nominato il direttore dei lavori. Infine, la Corte ha confermato la responsabilità solidale della ditta costruttrice e del direttore dei lavori, in quanto la responsabilità ex articolo 1669 del Codice Civile è di tipo extracontrattuale.
La Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione della Corte d'Appello anche in merito alla prescrizione dell'azione di garanzia nei confronti della società appaltatrice, in quanto l'atto introduttivo del giudizio di merito da parte del condominio non era idoneo ad interrompere la prescrizione nei confronti della società appaltatrice, non essendovi stata un'estensione della domanda attrice nei suoi confronti.