Delibere Condominiali e Ripartizione Spese: Limiti tra Annullabilità e Nullità

La Suprema Corte è stata chiamata a pronunciarsi su una controversia originata da un decreto ingiuntivo ottenuto da un condominio nei confronti di una società costruttrice per il pagamento di spese condominiali. Il Tribunale, in prima istanza, aveva accolto l'opposizione della società, dichiarando nulle le delibere condominiali di approvazione del riparto spese relative al consuntivo di un determinato anno e al preventivo dell'anno successivo. La Corte d'Appello aveva confermato tale decisione.
La vicenda trae origine da una specifica clausola del regolamento condominiale, la quale escludeva l'imputazione delle spese condominiali alla società costruttrice per gli immobili rimasti invenduti. I giudici di merito avevano ravvisato nelle delibere una violazione di tale clausola, qualificando tale violazione come una modifica sostanziale del regolamento condominiale, attuata senza il consenso unanime dei condomini. Di conseguenza, le delibere erano state ritenute affette da nullità, in quanto lesive del diritto del singolo condomino di non contribuire a spese dalle quali era esentato.
Il condominio ha impugnato la sentenza d'appello in Cassazione, contestando la qualificazione del vizio delle delibere come causa di nullità anziché di annullabilità. Il ricorrente ha sostenuto che, in quanto annullabili, le delibere avrebbero dovuto essere impugnate nel termine decadenziale di 30 giorni previsto dall'articolo 1137 del codice civile, termine che nel caso di specie era ampiamente decorso.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso del condominio, ribaltando le decisioni dei giudici di merito. La Corte ha affermato che, nel caso specifico, le delibere non erano affette da nullità, bensì da annullabilità. La Corte ha precisato che la reiterata violazione dei criteri legali o negoziali di ripartizione delle spese, pur configurando una prassi non corretta, non trasforma le singole violazioni in una volontà programmatica di modifica dei criteri stessi. In altre parole, la ripetizione di errori specifici non equivale a una deliberata intenzione di alterare le regole di ripartizione delle spese condominiali. Pertanto, la Corte ha concluso che incombeva sulla parte interessata l'onere di impugnare ciascuna singola delibera entro il termine perentorio previsto dalla legge.