principi giuridici

È nulla, per contrarietà a norma imperativa, la deliberazione dell'assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall'art. 71-bis disp. att. c.c., trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti sulla capacità del contraente.

Perché l'incarico di amministratore possa intendersi rinnovato per un anno, agli effetti dell'art. 1129, comma 10, c.c., è necessario che la delibera originaria di nomina non sia nulla per contrarietà all'art. 71-bis disp. att. c.c., dovendosi negare la possibilità di una rinnovazione tacita dell'incarico, in applicazione del principio quod nullum est nullum producit effectum.

Agli effetti dell'art. 1129, comma 10, c.c., secondo il quale "[l]'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata", opera, in difetto di espressa convenzione derogatoria, la regola generale per cui il termine si computa secondo il calendario comune ex nominatione dierum, sicché la scadenza si verifica con lo spirare del giorno del mese e dell'anno corrispondente a quello del mese e dell'anno in cui si è verificata la nomina (art. 2963, comma 1, c.c. e art. 155, comma 2, c.p.c.).

Rispetto alla domanda di declaratoria dell'invalidità di una determinata delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo, costituiscono domande nuove, inammissibili se proposte in aggiunta nella memoria di appendice scritta della trattazione, quelle con cui sia richiesto l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione, oppure l'annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione inizialmente impugnata, di altre delibere adottate dall'assemblea.

Nei casi di revoca od annullamento della delibera di nomina dell'amministratore di condominio, devono ritenersi legittimi gli atti dapprima compiuti dallo stesso, se correlati di fatto ai poteri di gestione essenziali e/o indifferibili riguardanti i condomini ed i terzi e all'esigenza di salvaguardare la continuità amministrativa e di tutelare l'affidamento.

Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari ex art. 1137 c.c. è limitato ad un riscontro di legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale, ovvero eventualmente al grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell'art. 1109, comma 1, c.c.

Non è motivo di annullabilità della deliberazione dell'assemblea condominiale ogni questione che attenga non alla mancata approvazione dell'intervento manutentivo ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. o all'erronea ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c., quanto alle vicende attinenti alla contabilità delle opere eseguite o da eseguire, alle riserve apposte, al collaudo e, in generale, all'adempimento del contratto d'appalto, approvato dall'assemblea e concluso dall'amministratore con l'impresa in rappresentanza dei partecipanti al condominio, trovando tali pretese tutela mediante esperimento delle azioni contrattuali o risarcitorie.

Grava sul condomino che lamenta la mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti.