CORTE DI CASSAZIONE
Ordinanza n. 10449/2025 del 22-04-2025
principi giuridici
In tema di vendita immobiliare, qualora il difetto del rilascio del certificato di agibilità sia riconducibile ad una carenza meramente formale, ossia alla mancata attivazione della pratica amministrativa diretta ad ottenerne il rilascio, e non già a carenze di natura sostanziale, strutturali e funzionali (sanabili o insanabili) - ossia alla mancanza dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza o inerenti al risparmio energetico -, l'inadempimento imputabile al venditore, ai sensi dell'art. 1477, terzo comma, c.c. - consistente nell'omissione dell'obbligo di rilasciare il relativo documento -, non incide sulla commerciabilità della res (in senso proprio), bensì sulla sola necessità di doverne curare la pratica, con l'esborso dei relativi oneri.
In tema di notifica di un atto processuale tramite servizio postale, qualora l'atto notificando non venga consegnato al destinatario per rifiuto a riceverlo ovvero per sua temporanea assenza ovvero per assenza o inidoneità di altre persone a riceverlo, la prova del perfezionamento del procedimento notificatorio può essere data dal notificante attraverso la produzione in giudizio dell'avviso di ricevimento della raccomandata contenente la comunicazione di avvenuto deposito.
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testo integrale
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sintesi e commento
Mancata Consegna del Certificato di Agibilità: Profili di Responsabilità e Risarcimento del Danno
La pronuncia in commento trae origine da una controversia relativa a un contratto di compravendita immobiliare, in cui l'acquirente lamentava l'inadempimento del venditore per la mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile. L'acquirente, pertanto, aveva adito le vie legali chiedendo il risarcimento dei danni subiti a causa della presunta ridotta commerciabilità del bene.
Il Tribunale, in primo grado, aveva accolto la domanda dell'acquirente, condannando la società venditrice al risarcimento del danno. La Corte d'Appello, successivamente investita della questione, aveva confermato la decisione di primo grado, ritenendo sussistente l'inadempimento del venditore e il conseguente diritto al risarcimento del danno in favore dell'acquirente.
La società venditrice ha quindi proposto ricorso per Cassazione, articolando diversi motivi di doglianza. Tra questi, particolare rilevanza assumeva la contestazione relativa alla quantificazione del danno, ritenuta eccessiva e non correttamente commisurata all'effettivo pregiudizio subito dall'acquirente. La società ricorrente sosteneva, in particolare, che l'omessa consegna del certificato di agibilità non avesse determinato una reale svalutazione dell'immobile, tenuto conto che l'acquirente aveva successivamente ottenuto il certificato e rivenduto il bene a un prezzo superiore a quello originario.
La Suprema Corte, nell'esaminare il ricorso, ha accolto il motivo relativo alla quantificazione del danno. I giudici di legittimità hanno precisato che, qualora la mancata consegna del certificato di agibilità sia riconducibile a una mera carenza formale, ovvero alla mancata attivazione della pratica amministrativa per il suo rilascio, e non a vizi sostanziali dell'immobile, l'inadempimento del venditore non incide sulla commerciabilità del bene, ma solo sulla necessità di curare la pratica amministrativa e sostenere i relativi costi.
In tale ipotesi, secondo la Cassazione, il risarcimento del danno non può automaticamente consistere nella svalutazione dell'immobile, ma deve essere commisurato all'effettivo pregiudizio subito dall'acquirente, tenendo conto delle spese sostenute per ottenere il certificato di agibilità e di eventuali ulteriori danni specificamente provati.
La Corte ha quindi cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte d'Appello, in diversa composizione, affinché procedesse a una nuova valutazione del danno, attenendosi al principio di diritto enunciato.
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