CORTE DI CASSAZIONE
Ordinanza n. 1476/2025 del 21-01-2025
principi giuridici
Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di specifico incarico, a svolgere particolari indagini tecnico-giuridiche, è gravato dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione alla prestazione, nonché dal divieto di fornire informazioni non veritiere o su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
La nullità prevista dall'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985, qualificabile come nullità testuale, colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme, sanzionando la mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, a condizione che tale titolo esista realmente e sia riferibile all'immobile stesso.
In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la possibilità di disporre il trasferimento coattivo della proprietà è preclusa solo in caso di radicale assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia (oggi permesso di costruire) o, in mancanza, dell'allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate dell'oblazione, ovvero del certificato di destinazione urbanistica relativo al terreno.
In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita immobiliare, può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della legge n. 47/1985.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Esecuzione Specifica di un Preliminare di Vendita Immobiliare: Dolo del Terzo e Conformità Urbanistica
La pronuncia in commento affronta una complessa vicenda relativa all'esecuzione specifica di un contratto preliminare di vendita immobiliare, in cui si intrecciano questioni di dolo del terzo e conformità urbanistica dell'immobile promesso in vendita.
La controversia trae origine dalla domanda di esecuzione specifica di un preliminare di vendita promossa da una società acquirente nei confronti del promittente venditore. Quest'ultimo si opponeva, eccependo l'annullabilità del preliminare per dolo del mediatore, asserendo che quest'ultimo, in concorso con la società promissaria acquirente, avesse artatamente indotto il promittente venditore a stipulare il contratto, omettendo di informarlo della possibilità di mutare la destinazione d'uso dell'immobile, circostanza che avrebbe incrementato significativamente il valore del bene. In primo grado, il Tribunale accoglieva la domanda riconvenzionale del promittente venditore, annullando il preliminare per dolo del mediatore.
La Corte d'Appello, riformando la decisione di primo grado, ha rigettato la domanda di annullamento del preliminare per dolo, accogliendo invece la domanda di esecuzione specifica del contratto. I giudici di secondo grado hanno motivato la loro decisione rilevando che la conoscenza della possibilità di mutare la destinazione d'uso dell'immobile era stata acquisita successivamente alla stipula del preliminare, escludendo quindi la sussistenza di un accordo fraudolento tra il mediatore e la società promissaria acquirente. Inoltre, la Corte d'Appello ha ritenuto che le difformità urbanistiche riscontrate nell'immobile, consistenti nella realizzazione di un soppalco non conforme alle altezze regolamentari, non costituissero un impedimento all'esecuzione specifica del contratto, in quanto tali difformità erano sanabili e non pregiudicavano la validità del negozio traslativo.
Il promittente venditore ha quindi proposto ricorso per cassazione, lamentando la violazione delle norme in materia di dolo del terzo e di conformità urbanistica degli immobili. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte d'Appello. I giudici di legittimità hanno ribadito che, ai fini dell'annullamento del contratto per dolo del terzo, è necessario che il dolo sia determinante, ovvero che abbia indotto la parte a stipulare un contratto che altrimenti non avrebbe concluso. Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha ritenuto che non fosse stata fornita la prova di tale elemento, in quanto la conoscenza della possibilità di mutare la destinazione d'uso dell'immobile era stata acquisita successivamente alla stipula del preliminare.
Inoltre, la Suprema Corte ha confermato che le difformità urbanistiche riscontrate nell'immobile non costituivano un impedimento all'esecuzione specifica del contratto, in quanto tali difformità erano sanabili e non pregiudicavano la validità del negozio traslativo. A tal proposito, la Corte di Cassazione ha richiamato il principio secondo cui la nullità prevista dall'art. 46 del d.P.R. n. 380/2001 e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985 colpisce solo gli atti in cui manchino gli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, ma non anche gli atti relativi ad immobili che presentino difformità rispetto al titolo abilitativo.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.