Canone di Locazione e Rivendite Speciali di Tabacchi: Ambiti di Applicazione della Normativa

La pronuncia in esame trae origine da una controversia relativa a un contratto di locazione ad uso commerciale stipulato tra una società immobiliare e un esercente di rivendita speciale di tabacchi all'interno di una stazione ferroviaria. La conduttrice aveva contestato la validità di alcune clausole contrattuali, in particolare quelle relative alla determinazione del canone, ritenendo che violassero le disposizioni di legge che fissano un limite massimo per il canone dovuto dalle rivendite speciali di tabacchi. Parallelamente, la società locatrice aveva intimato sfratto per morosità a causa del mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori. I due procedimenti venivano riuniti.
Il Tribunale, in primo grado, dichiarava la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, condannandola al pagamento dei canoni insoluti, ma accoglieva parzialmente la domanda della conduttrice dichiarando la nullità di una clausola relativa all'aumento ###. La Corte d'Appello, in riforma parziale della sentenza di primo grado, rigettava integralmente le pretese della conduttrice, condannandola al pagamento del canone pattuito fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
La questione centrale sottoposta al vaglio della Suprema Corte riguardava l'interpretazione dell'art. 11, comma 2, della legge n. 25/1986, che fissa un limite massimo al canone annuo dovuto dalle rivendite speciali di tabacchi. La ricorrente sosteneva che tale norma, in combinato disposto con altre disposizioni di legge, dovesse essere interpretata come norma imperativa inderogabile, applicabile anche alla determinazione del canone di locazione dell'immobile adibito a rivendita speciale di tabacchi. La Corte di Cassazione ha rigettato tale interpretazione, aderendo all'orientamento espresso dalla Corte d'Appello.
I giudici di legittimità hanno chiarito che la norma del 1986 si riferisce esclusivamente al "canone" dovuto per la concessione della licenza di rivendita di generi di monopolio, e non al canone di locazione dell'immobile, che può essere liberamente determinato dalle parti. La Corte ha evidenziato che, qualora il legislatore avesse voluto estendere il limite massimo anche al canone di locazione, lo avrebbe specificato espressamente. Inoltre, la Corte ha rilevato che l'interpretazione proposta dalla ricorrente avrebbe comportato una disparità di trattamento rispetto agli altri esercizi commerciali abilitati alla vendita di prodotti diversi dai generi di monopolio, ledendo la libera concorrenza.
La Corte ha altresì respinto il secondo motivo di ricorso, con il quale la conduttrice lamentava il mancato riconoscimento del risarcimento per le spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile. I giudici di legittimità hanno rilevato che il contratto di locazione prevedeva espressamente che tali spese fossero a carico della conduttrice, in deroga alla disciplina codicistica, e che di ciò si era tenuto conto nella determinazione del canone. Inoltre, la Corte ha evidenziato che la decorrenza degli oneri della locazione era stata differita al momento dell'apertura della rivendita, escludendo l'ipotesi di uno squilibrio tra le posizioni contrattuali.