Destinazione d'Uso di un'Area Comune e Scioglimento della Comunione: un Caso di Alloggio del Portiere

La pronuncia in esame affronta una complessa vicenda relativa alla natura giuridica di un ex alloggio del portiere all'interno di un condominio e alle conseguenze sulla possibilità di sciogliere la comunione su tale bene. La controversia trae origine dalla pretesa di un soggetto, già proprietario di un appartamento nel condominio, di sciogliere la comunione ordinaria sull'ex alloggio del portiere, del quale si era riservato la quota millesimale in un atto di vendita dell'immobile. L'attore sosteneva che tale locale avesse perso la sua originaria funzione condominiale, trasformandosi in un bene in comunione ordinaria, in quanto da tempo non era più utilizzato come abitazione del portiere e, anzi, era stato locato a terzi, con il consenso di tutti i condomini.
Il Tribunale aveva respinto le domande dell'attore, decisione confermata dalla Corte d'Appello. Quest'ultima aveva ritenuto che l'ex alloggio del portiere non avesse perso la sua natura condominiale, sancita dal regolamento condominiale e dai successivi atti di provenienza, e che non fosse sufficiente un mero cambio di destinazione d'uso per trasformarlo in un bene in comunione ordinaria. Secondo la Corte d'Appello, per superare la presunzione legale di condominialità, sarebbe stata necessaria una delibera unanime dei condomini, che ponesse nel nulla la precedente disposizione regolamentare vincolante.
La Suprema Corte, investita della questione, ha ribaltato la decisione della Corte d'Appello, accogliendo il ricorso del soggetto. I giudici di legittimità hanno chiarito che, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117 n. 2 c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto.
La Corte ha inoltre precisato che, a differenza delle cose necessarie all'uso comune, i locali dell'edificio contemplati dall'art. 1117 n. 2 raffigurano beni ontologicamente suscettibili di utilizzazioni diverse, anche autonome: per diventare beni comuni, essi abbisognano di una specifica destinazione al servizio in comune. Ciò significa che, in difetto di espressa disciplina negoziale, affinché un locale sito nell'edificio diventi una parte comune, occorre che, all'atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune.
La Suprema Corte ha evidenziato che la destinazione all'uso comune può cessare per contratto, per delibera di modificazione della destinazione d'uso della parte comune, quale effetto della soppressione del servizio condominiale, per volontà univoca, anche tacita, dei condomini, che si estrinsechi attraverso la pratica costante e l'uso concreto impresso alla parte comune. Cessata la destinazione del bene all'uso comune, trova applicazione la disciplina della comunione ordinaria e la cosa (o la quota di essa) in comunione ordinaria circola liberamente e non è più governata dal principio accessorium sequitur principale.
In altre parole, la cessazione della destinazione di alcuni locali del condominio ad alloggio del portiere, che è il fatto costitutivo, cioè il fondamento della condominialità del bene, può anche desumersi dalla volontà univoca, persino tacita, dei condomini, e dall'uso concreto e costante che della stessa cosa è stato fatto.
La Corte ha quindi cassato la sentenza d'Appello, rinviando la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano, affinché riesaminasse la vicenda alla luce dei principi sopra esposti. In particolare, il giudice del rinvio dovrà accertare se, nel caso di specie, la destinazione dell'ex alloggio del portiere all'uso condominiale sia venuta meno per effetto della volontà univoca, anche tacita, dei condomini, e dell'uso concreto e costante che della stessa cosa è stato fatto.