Risoluzione Contrattuale di Locazione e Vizi dell'Immobile: Limiti all'Eccezione di Inadempimento

La Corte d'Appello di Genova si è pronunciata su una controversia relativa ad un contratto di locazione ad uso abitativo, originata da un'intimazione di sfratto per morosità. Il conduttore si era opposto allo sfratto, eccependo la presenza di vizi nell'immobile tali da renderlo non idoneo all'uso abitativo e giustificando, di conseguenza, la sospensione del pagamento dei canoni.
Il conduttore aveva lamentato la presenza di muffe ed efflorescenze, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, la restituzione dei canoni versati durante il periodo di presunta inagibilità, il risarcimento dei danni ai beni personali e il rimborso delle spese di trasloco, oltre alla restituzione del deposito cauzionale.
Il Tribunale di primo grado aveva dichiarato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, condannandolo al pagamento dei canoni maturati dalla domanda fino al rilascio dell'immobile, detratto il deposito cauzionale. Il conduttore aveva quindi appellato la sentenza.
La Corte d'Appello ha rigettato l'appello, confermando la decisione di primo grado. I giudici hanno rilevato che non era stata fornita prova sufficiente dello stato di inagibilità dell'immobile al momento della stipula del contratto, né che i vizi lamentati fossero tali da compromettere l'uso abitativo. In particolare, è emerso che l'immobile era stato consegnato in buone condizioni e che le problematiche di umidità erano state segnalate solo dopo tre anni dall'inizio della locazione.
La Corte ha inoltre valutato le risultanze di una perizia tecnica, dalla quale è emerso che la causa principale dei fenomeni di umidità era da attribuirsi a problemi condominiali relativi allo stato dei prospetti dell'edificio, mentre solo una minima parte era riconducibile ad una non corretta posa dei serramenti imputabile al locatore.
Di conseguenza, la Corte ha ritenuto illegittima la sospensione del pagamento dei canoni da parte del conduttore, in quanto non proporzionata all'entità dei vizi imputabili al locatore. I giudici hanno richiamato il principio di buona fede nell'esecuzione dei contratti, evidenziando come la sospensione del pagamento dei canoni per diversi mesi non fosse giustificata, tenuto conto della modesta entità dei danni effettivamente imputabili al locatore.
La Corte ha inoltre sottolineato che il locatore si era attivato tempestivamente per risolvere il problema dell'umidità, mentre il conduttore aveva ritardato la comunicazione dei vizi e ostacolato gli interventi di riparazione. Per questi motivi, la Corte ha confermato la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e la sua condanna al pagamento dei canoni dovuti.