Servitù di passaggio: l'esercizio del diritto non può essere ostacolato da attività incompatibili

La Corte d'Appello di Milano si è pronunciata su una controversia relativa all'esercizio di una servitù di passaggio tra due fondi confinanti, un'area residenziale condominiale e una proprietà industriale. La questione centrale riguardava la legittimità di alcune condotte poste in essere dai condomini, ritenute lesive del diritto di servitù gravante sul loro fondo a favore della proprietà industriale, e viceversa.
La vicenda trae origine da un atto di citazione con cui una società, proprietaria di un capannone industriale, lamentava che i condomini di un complesso residenziale limitrofo ostacolassero l'esercizio della servitù di passaggio carraio e pedonale gravante sul loro fondo. In particolare, la società lamentava il parcheggio di autovetture, il deposito di rifiuti e l'utilizzo dell'area come zona di svago per bambini, condotte che, a suo dire, impedivano o rendevano più difficoltoso l'accesso al capannone con mezzi pesanti. Il condominio, dal canto suo, contestava le pretese della società e, in via riconvenzionale, lamentava un aggravamento della servitù da parte di quest'ultima, a causa dell'utilizzo di mezzi pesanti e del deposito di materiali che ostacolavano il passaggio dei condomini.
Il Tribunale di primo grado aveva rigettato sia le domande della società che quelle del condominio, compensando le spese di lite. Avverso tale decisione, la società ha proposto appello, contestando la valutazione del Tribunale in merito alla violazione del diritto di servitù e all'aggravamento del fondo servente, nonché l'omessa pronuncia su alcune domande. Il condominio ha proposto appello incidentale, lamentando l'ingiusto rigetto delle proprie domande riconvenzionali.
La Corte d'Appello ha parzialmente riformato la sentenza di primo grado, accogliendo l'appello principale della società e rigettando l'appello incidentale del condominio. I giudici hanno rilevato che, sebbene il titolo costitutivo della servitù fosse generico, esso doveva essere interpretato alla luce delle norme del codice civile, che prevedono che il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne e che la servitù deve essere esercitata in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio del fondo servente.
La Corte ha ritenuto che la sosta dei veicoli dei condomini nell'area gravata da servitù costituisse una violazione del diritto di passaggio della società, in quanto impediva o rendeva più difficoltoso l'accesso al capannone con mezzi pesanti. Allo stesso modo, l'utilizzo dell'area come zona di svago per bambini e il parcheggio delle auto sono stati ritenuti un aggravamento del fondo servente, in quanto tali attività non erano previste dal titolo costitutivo della servitù e comportavano un'intensificazione dell'onere gravante sul fondo della società.
Per questi motivi, la Corte ha ordinato al condominio di lasciare libera la zona gravata da servitù dalle auto e di astenersi dal compiere qualunque attività che impedisca il transito e la manovra dei veicoli, inibendo l'uso del fondo come zona giochi per bambini e sosta autoveicoli. La Corte ha invece rigettato la domanda della società relativa alla collocazione dei sacchi dell'immondizia, ritenendo che tale condotta non costituisse un atto emulativo, in quanto non era dimostrato l'intento di nuocere alla società. Allo stesso modo, è stato rigettato l'appello incidentale del condominio, in quanto non era stato dimostrato che le condotte della società avessero comportato un aggravamento della servitù a suo favore.
Infine, la Corte ha condannato il condominio alla rifusione di due terzi delle spese di lite in favore della società, compensando il restante terzo tra le parti.