Nullità del Mutuo Fondiario e Conformità Urbanistica: Un'Analisi della Pronuncia della Corte d'Appello di Milano

La Corte d'Appello di Milano si è pronunciata in merito a una controversia originata da un contratto di mutuo fondiario stipulato nel 2005 tra una società, in qualità di mutuataria, e un istituto bancario, poi incorporato da un'altra società. Il finanziamento, per un importo di ### era destinato in parte all'estinzione di precedenti debiti e in parte al completamento di un complesso alberghiero. A garanzia del mutuo, era stata iscritta un'ipoteca per ###
Successivamente alla stipula del contratto, il Comune aveva emesso un'ordinanza di demolizione e un provvedimento di sequestro a causa di irregolarità edilizie riscontrate nel complesso alberghiero, consistenti nella realizzazione di opere abusive e nella difformità rispetto alle concessioni edilizie.
La società mutuataria aveva quindi citato in giudizio la banca, chiedendo il risarcimento dei danni e la dichiarazione di nullità del contratto di mutuo, sostenendo che la perizia di stima, redatta su incarico della banca, fosse erronea e che il contratto violasse l'articolo 38 del Testo Unico Bancario (TUB) in materia di limiti di finanziabilità.
Il Tribunale di Milano aveva respinto le domande della società, ritenendo che la perizia di stima, pur tenendo conto delle irregolarità edilizie, fosse sostanzialmente corretta e che non vi fosse stata violazione del limite di finanziabilità. Il Tribunale aveva inoltre escluso la sussistenza di un nesso causale tra le conclusioni del perito e l'asserito danno subito dalla società.
La società ha impugnato la sentenza di primo grado, riproponendo le proprie tesi difensive. La Corte d'Appello di Milano ha rigettato l'appello, confermando la sentenza del Tribunale.
La Corte ha innanzitutto richiamato la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione in materia di nullità degli atti di trasferimento immobiliare per mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo, affermando che tale nullità è di tipo formale e sussiste solo in caso di mancanza dell'indicazione del titolo, mentre l'irregolarità edilizia del bene non incide sulla validità del contratto di mutuo.
Quanto alla valutazione dell'immobile, la Corte ha ritenuto che le doglianze dell'appellante non fossero idonee a confutare le conclusioni del CTU nominato in sede esecutiva, il quale aveva tenuto conto delle irregolarità edilizie e aveva detratto dal valore delle opere abusive il costo necessario per la messa in conformità.
La Corte ha inoltre rilevato che la classificazione del complesso alberghiero come albergo a cinque stelle era stata effettuata in forza di un provvedimento della ### competente, non revocato. Anche considerando un valore inferiore dell'immobile, dovuto alla classificazione come albergo a tre stelle, non si ravvisava alcuna violazione del limite di finanziabilità di cui all'articolo 38 TUB.
Infine, la Corte ha escluso la sussistenza di una causa di illiceità del contratto di mutuo, anche in considerazione della consapevolezza della banca, al momento della rinegoziazione del piano di ammortamento, della parziale irregolarità edilizia del complesso, in quanto il finanziamento era prevalentemente finalizzato alla ristrutturazione della pregressa situazione debitoria della società mutuataria.