Opponibilità all'Aggiudicatario del Contratto di Locazione a Canone Inferiore al Giusto Prezzo

La Corte d'Appello di Milano si è pronunciata in merito a una controversia relativa all'opponibilità di un contratto di locazione ultranovennale all'aggiudicatario di un immobile in sede di esecuzione forzata. La vicenda trae origine dall'aggiudicazione di un immobile a una società, a seguito di una procedura esecutiva. L'immobile era gravato da un contratto di locazione stipulato precedentemente al pignoramento tra il debitore esecutato e una società, successivamente ceduto a un'altra società. Quest'ultima si opponeva all'esecuzione per rilascio, eccependo la validità e l'opponibilità del contratto di locazione.
Il Tribunale di primo grado aveva accolto le ragioni dell'aggiudicatario, dichiarando inopponibile il contratto di locazione ai sensi dell'articolo 2923, terzo comma, del codice civile, ritenendo il canone pattuito irrisorio rispetto al valore locativo di mercato. La società conduttrice ha quindi impugnato la sentenza, contestando la valutazione del Tribunale e la perizia tecnica espletata in primo grado, che aveva determinato il valore del canone di locazione congruo.
La Corte d'Appello ha rigettato l'impugnazione, confermando la decisione del Tribunale. I giudici di secondo grado hanno evidenziato che l'immobile era rimasto accatastato come residenziale e, di fatto, utilizzato come tale anche dopo la stipula del contratto di locazione e la sua successiva cessione. La Corte ha ritenuto che il canone pattuito fosse significativamente inferiore al valore locativo di mercato, come accertato dalla perizia, e che tale sproporzione giustificasse la dichiarazione di inopponibilità del contratto all'aggiudicatario.
La Corte ha inoltre sottolineato che, in base al principio dell' id quod plerumque accidit, il contratto di locazione, data l'esiguità del canone, doveva essere considerato uno strumento per ostacolare la corretta aggiudicazione del bene in sede esecutiva. La Corte ha precisato che non era necessario ricorrere alla disciplina della simulazione contrattuale, in quanto l'articolo 2923, terzo comma, del codice civile, presuppone un intento fraudolento tra le parti, desumibile dalla sproporzione tra il canone pattuito e il giusto prezzo. La Corte ha infine ritenuto corretta la valutazione del Tribunale, basata sull'uso abitativo effettivo dell'immobile, anziché su una mera ipotetica destinazione diversa.