Locazione Commerciale: Ripartizione degli Oneri e Valutazione dei Vizi dell'Immobile

La Corte d'Appello di Napoli si è pronunciata su una controversia complessa relativa a un contratto di locazione ad uso commerciale, affrontando diverse questioni tra cui la procedibilità della domanda di sfratto per morosità, l'ammissibilità di domande nuove formulate nel corso del giudizio, la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore, la ripartizione degli oneri condominiali e delle spese di registrazione del contratto, nonché la sussistenza di vizi dell'immobile locato.
La vicenda trae origine da un ricorso presentato dal conduttore, esercente la professione di avvocato, che lamentava la presenza di infiltrazioni e altri difetti nell'immobile adibito a studio legale, chiedendo la riduzione del canone e il risarcimento dei danni. Parallelamente, la locatrice aveva intimato sfratto per morosità, contestando il mancato pagamento di canoni e oneri accessori. I due giudizi venivano riuniti.
Il Tribunale di Napoli aveva parzialmente accolto le pretese della locatrice, dichiarando risolto il contratto per inadempimento del conduttore e condannandolo al pagamento di canoni non versati e spese condominiali, compensando tale credito con il deposito cauzionale. Le domande del conduttore relative ai vizi dell'immobile erano state rigettate.
Avverso tale decisione, il conduttore proponeva appello, contestando la procedibilità della domanda di sfratto, l'ammissibilità delle domande nuove formulate dalla locatrice, la sussistenza di un grave inadempimento, la ripartizione degli oneri condominiali e delle spese di registrazione, nonché il rigetto delle proprie domande relative ai vizi dell'immobile.
La Corte d'Appello ha parzialmente riformato la sentenza di primo grado. In primo luogo, ha dichiarato inammissibili, per sopravvenuta carenza di interesse, le domande del conduttore relative al ripristino dei locali, degli infissi e dei balconi, in quanto l'immobile era stato rilasciato nel corso del giudizio.
Quanto alla domanda di riduzione del canone per i vizi dell'immobile, la Corte ha confermato il rigetto, ma con una motivazione diversa. In particolare, ha accolto l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dalla locatrice in relazione alla rottura della condotta fecale, in quanto il conduttore non aveva provato che tale condotta fosse di proprietà della locatrice e non del condominio. Inoltre, ha ritenuto che l'impossibilità di utilizzare il balcone non avesse comportato una significativa riduzione del godimento dell'immobile, tenuto conto della sua destinazione ad uso studio legale.
La Corte ha poi rigettato le censure relative alla procedibilità della domanda di sfratto e all'ammissibilità delle domande nuove formulate dalla locatrice, ritenendo che la procedura di mediazione fosse stata validamente esperita e che le domande nuove fossero ammissibili in quanto specificazioni di quelle già proposte o comunque consentite nel giudizio di sfratto dopo la trasformazione del rito.
Tuttavia, la Corte ha accolto l'appello in relazione alla domanda di pagamento degli oneri condominiali, rilevando che la documentazione prodotta dalla locatrice non forniva prova certa dell'identificazione dell'appartamento oggetto della locazione.
Infine, la Corte ha accolto parzialmente la censura relativa alla compensazione del credito della locatrice con il deposito cauzionale, riconoscendo il diritto del conduttore agli interessi legali maturati sulla cauzione, in applicazione dell'art. 11 della legge 392/1978, norma imperativa che prevale su eventuali pattuizioni contrarie.
In definitiva, la Corte d'Appello ha condannato il conduttore al pagamento dei canoni non versati e delle spese di registrazione del contratto, ma ha detratto da tale somma l'importo del deposito cauzionale, comprensivo degli interessi legali maturati. Ha inoltre rigettato la domanda di pagamento degli oneri condominiali. In ragione della parziale riforma della sentenza di primo grado, la Corte ha compensato parzialmente le spese del doppio grado di giudizio, ponendo la restante parte a carico del conduttore.