CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
Sentenza n. 3694/2023 del 07-08-2023
principi giuridici
In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, di cui all'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa.
L'accertamento tecnico preventivo rientra nella categoria dei giudizi conservativi e, pertanto, la notificazione del relativo ricorso con il pedissequo decreto giudiziale determina, ai sensi dell'art. 2943 c.c., l'interruzione della prescrizione, che si protrae fino alla conclusione del procedimento, ritualmente coincidente con il deposito della relazione del consulente nominato.
La risoluzione del contratto, pur comportando per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 c.c. l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente.
Ai fini del risarcimento del danno spettante al compratore per i vizi della cosa venduta, l'art. 1494 cod. civ. pone una presunzione a carico del venditore di conoscenza di detti vizi, anche se occulti, per cui l'obbligo della garanzia è escluso soltanto se il venditore fornisca la prova liberatoria di avere ignorato senza sua colpa i vizi medesimi.
In caso di esborsi sostenuti, l'obbligazione risarcitoria del responsabile non perde la natura di debito di valore, in quanto diretta a reintegrare il patrimonio di detto danneggiato nella sua originaria consistenza e, pertanto, deve essere quantificata, pure in grado di appello ed anche d'ufficio, adeguando l'ammontare degli indicati esborsi al mutato potere di acquisto della moneta.
testo integrale
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sintesi e commento
Vizi Occulti e Risoluzione del Contratto di Compravendita: Quando la Scoperta Graduale Influenza Decadenza e Prescrizione
La Corte d'Appello di Napoli si è pronunciata su una vicenda riguardante la compravendita di un immobile affetto da vizi occulti, affrontando questioni cruciali relative ai termini di decadenza e prescrizione dell'azione di garanzia.
Un acquirente aveva citato in giudizio il venditore di un appartamento, chiedendo la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, a seguito della scoperta di gravi problemi di umidità di risalita che rendevano l'immobile inabitabile. Il Tribunale di primo grado aveva rigettato la domanda, ritenendo che l'acquirente fosse decaduto dalla garanzia per vizi per mancata tempestiva denuncia e che l'azione fosse prescritta.
La Corte d'Appello ha ribaltato parzialmente la decisione, accogliendo l'appello dell'acquirente. I giudici hanno chiarito che il termine di decadenza di otto giorni per la denuncia dei vizi occulti, previsto dall'articolo 1495 del Codice Civile, decorre non dal momento della prima manifestazione del problema, ma da quando l'acquirente acquisisce una certezza obiettiva e completa della natura e dell'entità dei vizi. Nel caso specifico, la Corte ha ritenuto che tale certezza fosse stata raggiunta solo a seguito di indagini tecniche svolte da un professionista incaricato dall'acquirente.
Inoltre, la Corte ha precisato che la proposizione di un accertamento tecnico preventivo (ATP) interrompe il termine di prescrizione dell'azione di garanzia, e tale interruzione si protrae per tutta la durata del procedimento, fino al deposito della relazione del consulente tecnico d'ufficio (CTU). Di conseguenza, nel caso in esame, l'azione non era prescritta, poiché l'ATP era stato avviato prima della scadenza del termine annuale dalla scoperta dei vizi.
Nel merito, la Corte ha accertato la sussistenza dei vizi occulti, sulla base delle risultanze della CTU disposta in sede di ATP. Il CTU aveva infatti riscontrato gravi problemi di umidità di risalita che compromettevano l'abitabilità dell'immobile, escludendo che tali problemi fossero stati causati da lavori di ristrutturazione eseguiti dall'acquirente.
Di conseguenza, la Corte ha dichiarato la risoluzione del contratto di compravendita, condannando il venditore a restituire il prezzo pagato dall'acquirente, oltre agli interessi legali. Ha inoltre condannato il venditore a risarcire i danni subiti dall'acquirente, quantificati nelle spese sostenute per la ristrutturazione dell'immobile e per l'acquisto di mobili danneggiati dall'umidità. La Corte ha rigettato, invece, la domanda di risarcimento del danno non patrimoniale, ritenendola generica e sfornita di prova.