Compravendita di immobili in edilizia convenzionata: l'affrancazione successiva alla sentenza di primo grado e i suoi effetti sul giudizio di appello

La pronuncia in commento trae origine da una controversia relativa alla compravendita di un immobile realizzato in regime di edilizia convenzionata. Gli acquirenti avevano adito il Tribunale, lamentando che il prezzo pattuito nell'atto di compravendita fosse superiore al prezzo massimo di cessione previsto dalla convenzione stipulata ai sensi dell'art. 35 della legge 865/71. Di conseguenza, avevano richiesto la nullità parziale della clausola relativa al prezzo e la condanna dei venditori alla restituzione della somma versata in eccesso.
Il Tribunale aveva accolto la domanda, dichiarando la nullità parziale della clausola e condannando i venditori alla restituzione della differenza tra il prezzo pattuito e il prezzo massimo di cessione, determinato sulla base di una consulenza tecnica d'ufficio.
I venditori avevano quindi proposto appello, contestando la decisione di primo grado e chiedendone la riforma. Nel corso del giudizio di appello, tuttavia, si è verificato un fatto nuovo di fondamentale importanza: gli appellanti hanno provveduto ad affrancare l'immobile dal vincolo del prezzo massimo di cessione, presentando istanza al Comune e ottenendo il relativo provvedimento.
La Corte d'Appello ha preso atto di tale circostanza e, pur riconoscendo che l'affrancazione aveva determinato una sostanziale cessazione della materia del contendere, ha ritenuto necessario valutare la cosiddetta "soccombenza virtuale" per regolamentare le spese processuali.
I giudici hanno richiamato l'art. 31, comma 49-quater, della legge 448/1998, come modificato dalla legge 136/2018, il quale prevede che "l'eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli".
La Corte ha quindi confermato la condanna alle spese del giudizio di primo grado, ritenendo che la domanda degli attori fosse fondata al momento della sua proposizione, in quanto l'immobile era ancora soggetto al vincolo del prezzo massimo di cessione. Tuttavia, ha compensato integralmente le spese del giudizio di appello, in considerazione del fatto che l'affrancazione era intervenuta successivamente all'introduzione del gravame e aveva determinato l'estinzione della pretesa di rimborso.
La Corte ha precisato che l'estinzione della pretesa, pur avendo efficacia ex tunc, non può cancellare le situazioni giuridiche preesistenti all'affrancazione, ma incide unicamente sugli oneri processuali sostenuti dalle parti a partire dal momento della rimozione del vincolo.
Infine, la Corte ha dichiarato assorbite le domande proposte nei confronti del notaio e del Comune, e non ha disposto nulla in relazione alle spese processuali nei confronti delle parti appellate contumaci.