Vizi Occulti e Decadenza dall'Azione di Garanzia nella Vendita Immobiliare

Una recente pronuncia della Corte d'Appello di Venezia ha affrontato una controversia relativa alla vendita di un immobile e alla successiva comparsa di muffa, focalizzandosi in particolare sul tema della decadenza dall'azione di garanzia per vizi.
La vicenda trae origine da una compravendita immobiliare. Successivamente all'acquisto, l'acquirente lamentava la comparsa di muffa all'interno dell'appartamento, attribuendola a carenze strutturali preesistenti. L'acquirente agiva quindi in giudizio nei confronti dei venditori, chiedendo il risarcimento dei danni subiti. I venditori si difendevano eccependo la decadenza dell'acquirente dall'azione di garanzia, per il mancato rispetto del termine di otto giorni dalla scoperta del vizio per la relativa denuncia, previsto dall'articolo 1495 del Codice Civile.
Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda dell'acquirente, ritenendo che i venditori avessero occultato il vizio, rendendo quindi inapplicabile il termine di decadenza. Tale conclusione si fondava principalmente sulla circostanza che i venditori avevano provveduto a tinteggiare le pareti dell'immobile prima della consegna, fatto interpretato come un tentativo di nascondere la presenza della muffa.
La Corte d'Appello ha riformato la sentenza di primo grado, accogliendo l'appello dei venditori. I giudici di secondo grado hanno ritenuto che la semplice tinteggiatura delle pareti, pur potendo rappresentare un accorgimento per migliorare l'aspetto dell'immobile, non costituisse di per sé una prova sufficiente dell'intento doloso dei venditori di occultare un vizio preesistente. La Corte ha sottolineato che, per escludere l'operatività del termine di decadenza, è necessario dimostrare una specifica attività illecita del venditore, diretta a nascondere il vizio con adeguati accorgimenti. Nel caso specifico, non era stata fornita alcuna prova di una tale condotta da parte dei venditori. Di conseguenza, l'acquirente, avendo denunciato il vizio oltre il termine di otto giorni dalla scoperta, era decaduto dall'azione di garanzia.
La Corte ha quindi ribadito il principio secondo cui l'onere di provare l'occultamento del vizio grava sull'acquirente, il quale deve dimostrare che il venditore era a conoscenza del difetto e ha posto in essere un comportamento attivo per nasconderlo. In mancanza di tale prova, il termine di decadenza di otto giorni per la denuncia del vizio rimane pienamente applicabile.