Risoluzione di un contratto preliminare di compravendita per inadempimento del promittente venditore e quantificazione del risarcimento del danno

La pronuncia in esame trae origine da una controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita immobiliare. L'attore, promissario acquirente, aveva convenuto in giudizio i promittenti venditori, chiedendo accertarsi l'impossibilità di trasferimento della proprietà dell'immobile promesso in vendita, dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei venditori e, conseguentemente, condannarli alla restituzione della caparra versata, al pagamento della penale prevista nel preliminare e al risarcimento di ulteriori danni. I convenuti, costituitisi, contestavano le pretese attoree, eccependo la legittimità del loro recesso dal contratto e il diritto a trattenere la caparra.
Nel corso del giudizio, è emerso che le parti avevano stipulato un contratto preliminare per la vendita di unità immobiliari per un prezzo di ### con versamento di una caparra confirmatoria di ### Successivamente, avevano sottoscritto una scrittura privata integrativa, prorogando il termine per la stipula del contratto definitivo e prevedendo un ulteriore acconto di ### sempre a titolo di caparra confirmatoria. Tuttavia, i promittenti venditori avevano poi comunicato la volontà di recedere dal contratto, trattenendo la caparra, a causa di presunti inadempimenti del promissario acquirente. Quest'ultimo, a sua volta, contestava la legittimità del recesso e invitava i venditori alla stipula del contratto definitivo.
Il Tribunale, dopo aver esaminato la documentazione prodotta e le informazioni acquisite dal Comune, ha ritenuto infondata l'eccezione dell'attore circa la sussistenza di vizi dell'immobile tali da influire sulla possibilità di adempiere puntualmente alla sua prestazione. In particolare, il giudice ha valorizzato le previsioni dell'atto integrativo, in cui il promissario acquirente aveva rinunciato a richiedere l'agibilità dell'immobile e aveva riconosciuto che la mancanza di agibilità totale non costituiva vizio ostativo alla stipula del definitivo.
Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto illegittimo il recesso esercitato dai promittenti venditori. Pur riconoscendo che le parti avevano qualificato il termine per la stipula del contratto definitivo come "essenziale e inderogabile", il giudice ha rilevato che i venditori avevano assunto un comportamento tale da far desumere la rinuncia, per fatti concludenti, alla natura essenziale del termine. In particolare, avevano convocato il promissario acquirente dinanzi al notaio per una data successiva alla scadenza del termine, senza alcuna specificazione sull'indifferibilità di tale data o diffida ad adempiere.
Di conseguenza, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento imputabile ai promittenti venditori. A tale declaratoria sono conseguiti gli effetti restitutori della caparra versata dall'attore, maggiorata degli interessi legali dalla domanda al soddisfo. Inoltre, il giudice ha condannato i convenuti al risarcimento del danno, quantificato mediante applicazione della penale contrattualmente convenuta, ma ridotta d'ufficio ad equità, in quanto ritenuta manifestamente eccessiva avuto riguardo al valore dell'affare e al contegno complessivamente assunto dalle parti. Il Tribunale ha, infine, rigettato la domanda dell'attore diretta a ottenere il risarcimento degli ulteriori danni subiti, in quanto le parti avevano liquidato in via preventiva e onnicomprensiva il danno risarcibile in caso di inadempimento, senza convenire la risarcibilità del danno ulteriore.