TRIBUNALE DI BARI
Sentenza n. 5224/2024 del 23-12-2024
principi giuridici
Nel procedimento per convalida di sfratto sono ammissibili, oltre alle azioni costitutive di risoluzione, anche le azioni di mero accertamento, quali quelle relative all'avvenuta risoluzione della locazione per effetto della clausola risolutiva espressa, di cui il locatore dichiari di avvalersi.
In tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, il creditore deve provare la fonte del suo diritto e il relativo termine di scadenza, mentre il debitore deve provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
In presenza di clausola risolutiva espressa, il giudice, chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato, non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Risoluzione del contratto di locazione per morosità e clausola risolutiva espressa: analisi della pronuncia
La sentenza in esame affronta una controversia relativa ad un contratto di locazione ad uso diverso, in cui il locatore ha intimato sfratto per morosità al conduttore, chiedendo la risoluzione del contratto. Il conduttore si è opposto, eccependo di aver sanato la morosità dopo la notifica dell'atto di intimazione.
Il Tribunale, dopo aver rigettato la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio, ha disposto il mutamento del rito. Nel corso del giudizio di merito, il locatore ha invocato sia l'azione di risoluzione per inadempimento ex artt. 1455 e 1453 c.c., sia l'azione dichiarativa ex art. 1456 c.c., basandosi sulla clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto.
Il giudice ha ricordato che, in tema di prova dell'inadempimento, il creditore (locatore) deve provare la fonte del suo diritto e il termine di scadenza, mentre il debitore (conduttore) deve provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, ovvero l'avvenuto adempimento. Nel caso specifico, il locatore ha assolto il proprio onere probatorio producendo il contratto di locazione, dal quale emergeva l'obbligazione del conduttore di pagare il canone mensile entro una certa data e la presenza di una clausola risolutiva espressa.
La clausola risolutiva espressa prevedeva la risoluzione del contratto in caso di mancato pagamento di tre ratei, anche non consecutivi, del canone di locazione. Il Tribunale ha ritenuto la clausola sufficientemente specifica e determinata, in quanto riferita a specifiche obbligazioni del conduttore.
In presenza di una valida clausola risolutiva espressa, il giudice ha precisato di non essere tenuto a valutare la gravità dell'inadempimento, in quanto le parti avevano già preventivamente valutato l'importanza di tale inadempimento ai fini della risoluzione del contratto. Pertanto, il Tribunale ha ritenuto che il contratto di locazione si fosse risolto di diritto ex art. 1456 c.c.
Infine, il giudice ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, in quanto nelle more del giudizio era intervenuta un'altra ordinanza di convalida dello sfratto per una successiva morosità del conduttore. Le spese di lite sono state poste a carico del conduttore, in quanto parte soccombente virtuale.
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