TRIBUNALE DI BERGAMO
Sentenza n. 2068/2022 del 23-09-2022
principi giuridici
La pattuizione con cui le parti, in sede di stipula di un contratto di locazione successivo ad un preliminare di vendita, convengano che, in caso di mancata stipula del contratto definitivo entro un termine perentorio, il promissario acquirente decada dai benefici acquisiti con il preliminare, ivi compresi gli eventuali anticipi versati, comporta l'inefficacia del preliminare stesso, con conseguente insussistenza dell'obbligo della promittente alienante di trasferire l'immobile.
La domanda riconvenzionale proposta per la prima volta all'udienza di comparizione anziché nella comparsa di costituzione è inammissibile.
In ipotesi di locazione non qualificabile come rent to buy, il canone è dovuto per intero in base all'autonoma locazione, nonostante il mancato acquisto della proprietà.
Per effetto della rinuncia all'ulteriore rinnovo tempestivamente comunicata dalla locatrice, la locazione cessa alla scadenza del termine, con conseguente obbligo del conduttore di rilasciare l'immobile.
L'inadempimento all'obbligo di pagamento del canone comporta, fino alla riconsegna dell'immobile, il diritto del locatore a percepire il canone nella misura convenuta, quale forma di risarcimento minima per la mancata disponibilità ai sensi dell'art. 1591 c.c.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Inefficacia del Preliminare di Vendita per Mancata Stipula del Definitivo nel Termine Pattuito
La pronuncia in commento trae origine da una controversia relativa ad un contratto preliminare di vendita immobiliare, stipulato tra un promissario acquirente e una società costruttrice. Il promissario acquirente aveva citato in giudizio la società, chiedendo l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, ai sensi dell'art. 2932 del codice civile, previa declaratoria di nullità parziale di una clausola contrattuale e riduzione del prezzo a causa di presunti vizi dell'immobile e contestazioni sulle opere extra-capitolato. La società costruttrice si era difesa eccependo l'inefficacia del contratto preliminare per mancato rispetto del termine essenziale per la stipula del definitivo, previsto in un successivo contratto di locazione stipulato tra le parti.
Il Tribunale ha rigettato le domande del promissario acquirente, accogliendo l'eccezione della società costruttrice. Il giudice ha rilevato che, successivamente alla stipula del preliminare, le parti avevano concluso un contratto di locazione relativo al medesimo immobile, inserendo una clausola che prevedeva un termine perentorio per la stipula del contratto definitivo. Il mancato rispetto di tale termine comportava, secondo quanto pattuito, la decadenza di tutti i benefici derivanti dal preliminare, inclusi gli eventuali anticipi versati.
Il Tribunale ha interpretato tale clausola come una modifica consensuale del preliminare originario, volta a limitare nel tempo l'efficacia delle condizioni di acquisto precedentemente concordate. Non essendo stato stipulato il contratto definitivo entro il termine stabilito, il giudice ha ritenuto che il preliminare avesse perso efficacia, con conseguente venir meno dell'obbligo della società costruttrice di trasferire la proprietà dell'immobile.
Il Tribunale ha inoltre affrontato le domande riconvenzionali della società costruttrice, condannando l'occupante al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni di locazione arretrati e dell'indennità di occupazione fino all'effettivo rilascio. Ha invece rigettato la domanda di risarcimento danni per presunti deterioramenti all'immobile, non avendo la società fornito prova sufficiente dei danni lamentati.
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