Prescrizione dell'Azione per Difformità Urbanistiche: Quando Inizia a Decorrere il Termine?

La pronuncia in commento affronta un tema ricorrente nel contenzioso immobiliare: la scoperta, a distanza di anni dalla compravendita, di difformità urbanistiche relative all'immobile acquistato e le conseguenti azioni intraprese dall'acquirente nei confronti del venditore e del professionista incaricato della progettazione e direzione dei lavori.
Nel caso specifico, l'acquirente di un appartamento, a seguito di lavori di rifacimento della facciata condominiale, accertava la presenza di difformità rispetto alle autorizzazioni edilizie originarie. Pertanto, agiva in giudizio nei confronti della società venditrice e del progettista, chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno, invocando la responsabilità contrattuale del venditore e quella extracontrattuale del professionista.
I convenuti si difendevano eccependo, tra l'altro, la prescrizione delle azioni promosse. Il Tribunale ha accolto l'eccezione di prescrizione, ritenendo che il termine prescrizionale iniziasse a decorrere dal momento della stipula del contratto di compravendita. Secondo il giudice, da tale data, l'acquirente era in grado di verificare la regolarità urbanistica dell'immobile.
Il Tribunale ha richiamato la giurisprudenza della Suprema Corte, sia in materia di vendita di beni mobili che immobili, che individua il dies a quo del termine prescrizionale nel momento in cui il diritto può essere legalmente esercitato, ossia quando sussiste la possibilità giuridica di agire, a prescindere dalla conoscenza effettiva del vizio o della difformità da parte del titolare del diritto. L'ignoranza del titolare, anche se incolpevole, non costituisce causa di sospensione della prescrizione, salvo il caso di dolo del debitore.
Nel caso di specie, il Tribunale ha evidenziato che l'acquirente era a conoscenza di modifiche apportate all'immobile, avendo richiesto una diversa distribuzione degli spazi interni. Pertanto, gravava sull'acquirente l'onere di verificare la regolarità urbanistica di tali modifiche, mediante la presentazione di una variante al progetto originario. La mancata verifica, secondo il Tribunale, rende l'ignoranza della difformità non incolpevole.
Sulla base di tali considerazioni, il Tribunale ha rigettato le domande dell'attrice, condannandola al pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti e della terza chiamata in causa, la compagnia assicurativa del professionista. Il giudice ha applicato il principio di causalità, secondo cui le spese di giudizio sostenute dal terzo chiamato in garanzia vanno poste a carico della parte che, rimasta soccombente, ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia.