Vizi Occulti in Compravendita Immobiliare: L'Importanza della Diminuzione Apprezzabile del Valore

La pronuncia del Tribunale di Bologna affronta una controversia in materia di compravendita immobiliare, focalizzandosi sulla garanzia per vizi della cosa venduta e, in particolare, sulla sussistenza dei presupposti per l'azione estimatoria e di risarcimento danni.
La vicenda trae origine dall'acquisto di un immobile nel bolognese. L'acquirente, dopo aver eseguito lavori di ristrutturazione, lamentava la presenza di un vizio relativo allo scarico dei fumi di uno scaldabagno a gas, ritenuto non a norma e causa di costi aggiuntivi per la sostituzione con un modello elettrico, oltre che di disagi. Pertanto, l'acquirente citava in giudizio la venditrice, chiedendo la riduzione del prezzo di acquisto e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti.
La venditrice si costituiva tardivamente in giudizio, eccependo preliminarmente l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, la nullità della citazione per indeterminatezza dell'oggetto e il proprio difetto di legittimazione passiva. Nel merito, contestava la sussistenza dei vizi, la decadenza dalla garanzia per tardiva denuncia e l'insussistenza dei danni lamentati.
Il Tribunale, preliminarmente, dichiarava inammissibile l'eccezione di improcedibilità della domanda, in quanto la controversia rientrava nella materia contrattuale e non in quella dei diritti reali. Rigettava, altresì, le eccezioni di nullità della citazione e di difetto di legittimazione passiva, ritenendo che l'atto di citazione fosse sufficientemente preciso nell'individuazione dell'oggetto della controversia e che la venditrice fosse la parte legittimata passivamente.
Nel merito, il Tribunale rigettava sia l'azione estimatoria che la domanda di risarcimento danni. Fondamentale, ai fini della decisione, è risultata la consulenza tecnica d'ufficio, dalla quale è emerso che l'immobile era dotato di un impianto di riscaldamento dell'acqua perfettamente funzionante (scaldabagno elettrico) e che il vizio lamentato, relativo allo scaldabagno a gas, non era tale da incidere in modo apprezzabile sul valore dell'immobile. Il consulente tecnico, infatti, aveva accertato che il prezzo di acquisto dell'immobile era inferiore al suo valore di mercato, escludendo, di fatto, un'alterazione del sinallagma contrattuale.
Il Tribunale, aderendo alle conclusioni del consulente tecnico, ha evidenziato che, ai fini dell'azione estimatoria, non è sufficiente una qualsiasi diminuzione del valore della cosa venduta, ma è necessario che tale diminuzione sia "apprezzabile", requisito che, nel caso di specie, non è stato riscontrato. Quanto alla domanda di risarcimento danni, il Tribunale l'ha ritenuta infondata, sia per l'assenza di un danno risarcibile, sia per la genericità e l'infondatezza delle contestazioni mosse dall'acquirente in relazione ai maggiori costi e disagi derivanti dall'utilizzo dello scaldabagno elettrico.
Infine, il Tribunale ha disposto la compensazione integrale delle spese di lite, tenuto conto della natura delle difese della venditrice e della sussistenza di margini di opinabilità nella valutazione della rilevanza del vizio. Le spese di consulenza tecnica sono state poste a carico dell'acquirente, in quanto parte soccombente.