TRIBUNALE DI BRESCIA
Sentenza n. 52/2023 del 13-01-2023
principi giuridici
In tema di responsabilità da cose in custodia, ai sensi dell'art. 2051 c.c., il proprietario esclusivo di un bene accessorio alla sua unità immobiliare, ma strutturalmente inserito nella facciata condominiale, risponde in solido con il condominio dei danni cagionati a terzi dalle infiltrazioni provenienti da detto bene, qualora l'omessa manutenzione di quest'ultimo e la condotta del proprietario esclusivo abbiano entrambi contribuito alla causazione del danno.
In tema di condominio, le vasche-fioriere incastonate nella facciata di un edificio, che ne costituiscono elemento decorativo e ne accrescono il pregio architettonico, rientrano tra le parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., anche se accessibili e utilizzabili solo da uno dei condomini.
In tema di assicurazione della responsabilità civile, la polizza che copre i danni involontariamente causati a terzi per danneggiamenti a cose in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione alla rottura, al guasto od all'occlusione accidentale degli impianti idrici, non opera qualora il danno sia derivato dall'uso improprio di un accessorio dell'abitazione assicurata, inadeguato, sin dall'origine, alla sua funzione.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Responsabilità per Infiltrazioni da Fioriere in Condominio: Concorso tra Proprietario Esclusivo e Condominio
La pronuncia in commento affronta una complessa vicenda di infiltrazioni d'acqua in un condominio, originata da fioriere poste sulla facciata dell'edificio. La proprietaria di un immobile ad uso ufficio, sito al quarto piano, ha citato in giudizio sia il condominio che il proprietario dell'appartamento sovrastante, sito al quinto piano, lamentando danni causati da infiltrazioni provenienti dalle fioriere poste in corrispondenza del suo ufficio. Anche i proprietari di un altro immobile sito al quarto piano sono intervenuti in giudizio lamentando analoghi danni.
La questione centrale riguardava l'individuazione del soggetto responsabile per i danni: se il condominio, in quanto custode della facciata, o il proprietario dell'appartamento sovrastante, in quanto utilizzatore esclusivo delle fioriere. Il condominio si difendeva sostenendo che la responsabilità fosse del proprietario dell'appartamento sovrastante, per l'uso improprio delle fioriere, riempite di terra e dotate di impianto di irrigazione. Il proprietario dell'appartamento sovrastante, a sua volta, sosteneva che le fioriere fossero parte integrante della facciata condominiale e che i danni derivassero da difetti costruttivi o manutentivi delle stesse.
Il Tribunale ha accertato che le fioriere, pur essendo accessibili e utilizzate esclusivamente dal proprietario dell'appartamento sovrastante, costituivano elementi ornamentali della facciata condominiale, rientrando quindi tra le parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c. Tuttavia, ha ritenuto che la responsabilità per i danni dovesse essere ripartita tra il condominio e il proprietario dell'appartamento sovrastante.
Il Tribunale ha condannato sia il condominio che il proprietario dell'appartamento sovrastante, in solido tra loro, al risarcimento dei danni subiti dalla proprietaria dell'ufficio e dai proprietari dell'altro immobile sito al quarto piano. Il proprietario dell'appartamento sovrastante è stato condannato a risarcire il condominio per i danni arrecati alla facciata. Il Tribunale ha inoltre ordinato al condominio di eseguire i lavori necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni e ha inibito al proprietario dell'appartamento sovrastante di utilizzare le fioriere come tali fino al completamento dei lavori di impermeabilizzazione.
Il Tribunale ha motivato la decisione richiamando il principio di responsabilità oggettiva del custode di cui all'art. 2051 c.c., sottolineando che sia il condominio, in quanto custode della facciata, sia il proprietario dell'appartamento sovrastante, in quanto utilizzatore esclusivo delle fioriere, erano tenuti ad adottare le cautele necessarie per evitare danni a terzi. Il Tribunale ha ritenuto che entrambi i soggetti avessero concorso alla causazione dei danni: il condominio, per non aver provveduto alla corretta manutenzione e impermeabilizzazione delle fioriere; il proprietario dell'appartamento sovrastante, per averle utilizzate in modo improprio, aggravando la situazione preesistente.
Infine, il Tribunale ha respinto la domanda di garanzia formulata dal proprietario dell'appartamento sovrastante nei confronti della propria compagnia di assicurazione, ritenendo che la polizza non coprisse i danni derivanti dall'uso improprio delle fioriere.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.