Preliminare di vendita immobiliare: legittimo il recesso dei promittenti venditori a fronte dell'offerta di un prezzo inferiore a quello pattuito

La pronuncia in esame trae origine da una controversia relativa ad un contratto preliminare di vendita immobiliare. Una società, in qualità di promissaria acquirente, aveva convenuto in giudizio i promittenti venditori, chiedendo la riduzione del prezzo pattuito e l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, ai sensi dell'art. 2932 del codice civile. La società fondava la propria pretesa sulla presunta diminuzione di valore dell'immobile, dovuta alla preesistenza di un fabbricato rurale demolito, circostanza che, a suo dire, incideva sulla volumetria complessiva del bene e sulle sue potenzialità edificatorie. I promittenti venditori, costituitisi in giudizio, eccepivano la legittimità del loro recesso dal contratto, esercitato ai sensi dell'art. 1385 del codice civile, stante l'inadempimento della promissaria acquirente, consistente nell'offerta di un prezzo inferiore a quello concordato.
Il Tribunale ha rigettato le domande della società attrice, ritenendo legittimo il recesso dei promittenti venditori. Il giudice ha preliminarmente rilevato che il contratto preliminare prevedeva la vendita del bene "a corpo", e non "a misura". In tale contesto, ai sensi dell'art. 1538 del codice civile, la riduzione del prezzo sarebbe stata ammissibile solo qualora la misura reale dell'immobile fosse risultata inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso di specie, la superficie del fabbricato rurale demolito, pur se considerata, non raggiungeva tale soglia.
Il Tribunale ha inoltre evidenziato che la società attrice non aveva fornito prova dell'esatta consistenza originaria del fabbricato demolito, né della sua incidenza sulla volumetria complessiva dell'immobile. Al contrario, i convenuti avevano prodotto documentazione attestante la demolizione del fabbricato in epoca antecedente alla stipula del preliminare, circostanza che avvalorava la tesi secondo cui le parti avevano inteso riferirsi allo stato di fatto dell'immobile al momento della conclusione del contratto.
Il giudice ha poi sottolineato che il preliminare prevedeva espressamente il trasferimento dell'immobile "nello stato di fatto in cui si trova", il che confermava l'intenzione delle parti di considerare la consistenza reale del bene, comprensiva della demolizione del fabbricato. Quanto alle ulteriori doglianze della società attrice, relative alla perdita di volumetria edificabile e all'ampliamento della servitù di passaggio, il Tribunale ha osservato che la stessa non aveva invocato alcuna specifica disposizione normativa che prevedesse la riduzione del prezzo come rimedio in tali ipotesi.
Il Tribunale ha infine ritenuto che il recesso dei promittenti venditori fosse stato legittimamente esercitato, stante l'inadempimento della promissaria acquirente, consistente nell'offerta di un prezzo inferiore a quello pattuito. Il giudice ha evidenziato che l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo presuppone l'identità di contenuto tra il preliminare e la sentenza costitutiva, e che, nel caso di specie, la società attrice aveva offerto una somma inferiore a quella dovuta. Il Tribunale ha quindi dichiarato il diritto dei promittenti venditori di trattenere la caparra confirmatoria ricevuta, condannando la società attrice al pagamento delle spese di lite.