TRIBUNALE DI CATANZARO
Sentenza n. 1748/2021 del 30-11-2021
principi giuridici
Nel contratto a favore di terzo, il terzo beneficiario, pur potendo agire per l'adempimento, non è legittimato a proporre le azioni contrattuali contro stipulante e promittente, non essendo parte né in senso sostanziale né in senso formale del contratto.
Il contratto di cessione della proprietà di un'area in cambio di un fabbricato (o di parte di esso) da erigere sull'area medesima a cura e con mezzi del cessionario, ove il sinallagma negoziale consista nel trasferimento reciproco del diritto di proprietà attuale del terreno e di quello futuro sul fabbricato, configura una permuta di bene presente con altro futuro, restando l'obbligo di erigere il medesimo su un piano meramente accessorio e strumentale.
In caso di risoluzione del contratto attributivo di un diritto reale implicante la facoltà di sfruttamento edilizio del suolo, il conseguente venir meno della coincidenza tra costruttore e titolare dello ius aedificandi, è regolato dall'art. 936 c.c., con l'alternativa tra accessione, con pagamento dei materiali, e ius tollendi.
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testo integrale
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sintesi e commento
Risoluzione di un Contratto di Permuta Immobiliare per Inadempimento: Profili di Diritto e Restituzione delle Prestazioni
La pronuncia in esame affronta una controversia relativa all'inadempimento di un contratto di permuta di cosa presente con cosa futura, in cui una società si era impegnata a costruire un immobile su un terreno ricevuto in permuta, trasferendone poi la proprietà a una persona fisica.
Nel caso specifico, le parti avevano stipulato un contratto di permuta, mediante il quale una persona cedeva un terreno edificabile a una società, la quale si obbligava a costruire un'unità immobiliare e a trasferirla alla cedente, oltre a versare una somma di denaro a titolo di conguaglio. Tuttavia, la società non ha adempiuto all'obbligazione di costruire l'immobile nei termini pattuiti.
Il Tribunale, investito della questione, ha preliminarmente qualificato il contratto come permuta di cosa presente con cosa futura, in quanto l'obbligazione principale consisteva nel reciproco trasferimento della proprietà del terreno e dell'immobile da costruire, mentre l'obbligo di edificazione era considerato accessorio.
Il Giudice ha accertato l'inadempimento della società, rilevando che la costruzione dell'immobile non era stata completata nei termini stabiliti e che, pertanto, non si era verificato il trasferimento della proprietà dell'unità immobiliare alla persona fisica. In conseguenza di ciò, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente obbligo di restituzione delle prestazioni eseguite.
In particolare, la società è stata condannata a restituire il terreno ricevuto in permuta, mentre la persona fisica è stata condannata a restituire la somma di denaro ricevuta a titolo di conguaglio, oltre agli interessi legali.
Tuttavia, il Tribunale ha ritenuto applicabile al caso di specie l'articolo 936 del Codice Civile, relativo alle costruzioni eseguite su fondo altrui con materiali propri. Tale norma prevede che, in caso di risoluzione del contratto, il proprietario del fondo (in questo caso, la persona fisica) debba indennizzare il costruttore (la società) per l'aumento di valore arrecato al fondo dalle opere realizzate, oppure corrispondere il valore dei materiali e della manodopera impiegati.
Nel caso in esame, il Tribunale ha accertato che la costruzione parziale dell'immobile aveva determinato un aumento di valore del terreno. Tuttavia, da tale aumento di valore è stato detratto l'importo necessario per estinguere l'ipoteca gravante sul terreno stesso. Di conseguenza, la persona fisica è stata condannata a versare alla società la differenza tra l'aumento di valore del terreno e l'importo necessario per l'estinzione dell'ipoteca.
Infine, il Tribunale ha condannato la società al pagamento della penale prevista nel contratto per il ritardo nella consegna dell'immobile.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.