TRIBUNALE DI FIRENZE
Sentenza n. 2143/2022 del 12-07-2022
principi giuridici
In tema di compravendita, la garanzia per vizi di cui all'art. 1490 c.c. trova applicazione anche nel caso in cui l'immobile compravenduto sia privo di allaccio all'acquedotto comunale e l'approvvigionamento idrico avvenga tramite pozzo artesiano con acqua non potabile, configurandosi tale circostanza come vizio occulto rilevante ai fini della diminuzione del valore del bene.
In materia di notificazioni a mezzo del servizio postale, la notifica si perfeziona, per il mittente, al momento della consegna del plico all'ufficiale postale, rimanendo irrilevante la data di effettiva consegna al destinatario, salvo che da quest'ultima data decorrano termini a suo carico.
Ai fini dell'opponibilità ai terzi del trasferimento di residenza, non è sufficiente la certificazione rilasciata dal Comune di nuova residenza, ma è necessario che il trasferimento sia dimostrato con la doppia dichiarazione effettuata sia al Comune di provenienza che a quello di nuova residenza, affinché la cancellazione e la successiva iscrizione anagrafica abbiano la medesima decorrenza.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Vizi Occulti in Compravendita Immobiliare: Onere della Prova e Risarcimento del Danno
La pronuncia in esame affronta una controversia relativa a vizi occulti riscontrati in un immobile successivamente alla compravendita. L'acquirente citava in giudizio il venditore, lamentando la presenza di difetti non palesi al momento dell'acquisto, tali da rendere l'immobile inidoneo all'uso cui era destinato, chiedendo la riduzione del prezzo e il risarcimento dei danni subiti.
Nel caso specifico, l'acquirente sosteneva che l'immobile, pur essendo stato venduto come idoneo all'uso abitativo, non era allacciato alla rete idrica comunale, ma si approvvigionava tramite un pozzo privato le cui acque risultavano non potabili. Il venditore si difendeva eccependo la decadenza dal diritto alla garanzia per mancata tempestiva denuncia dei vizi e, nel merito, contestando la fondatezza delle pretese risarcitorie.
Il Tribunale ha rigettato l'eccezione di decadenza, ritenendo che la scoperta del vizio (la non potabilità dell'acqua) fosse avvenuta in un momento successivo alla compravendita e che la denuncia fosse stata tempestivamente effettuata. Nel merito, il giudice ha accertato la sussistenza del vizio, la sua rilevanza e la sua incidenza sul valore dell'immobile.
La decisione si fonda sull'applicazione degli articoli del codice civile in materia di compravendita, in particolare gli artt. 1476 e 1490 c.c., che impongono al venditore di garantire l'assenza di vizi che rendano la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscano il valore. Il Tribunale ha inoltre richiamato i principi in materia di onere della prova, precisando che spetta all'acquirente dimostrare l'esistenza del vizio e il nesso causale con il danno subito.
Nel caso di specie, il Tribunale ha ritenuto provato che l'acqua del pozzo non fosse potabile e che ciò avesse comportato un minor godimento dell'immobile e la necessità di sostenere spese per l'allaccio alla rete idrica comunale. A tal fine, è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio (CTU) per accertare il minor valore dell'immobile e i costi necessari per eliminare il vizio. Sulla base delle risultanze della CTU, il Tribunale ha condannato il venditore al risarcimento del danno, quantificato tenendo conto del minor valore dell'immobile e delle spese sostenute per l'allaccio alla rete idrica.
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