TRIBUNALE DI FIRENZE
Sentenza n. 2395/2023 del 09-08-2023
principi giuridici
In tema di compravendita, l'impegno del debitore di eliminare i vizi che rendano il bene inidoneo all'uso cui è destinato o che ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore economico, consente al compratore di non soggiacere ai termini di decadenza ed alle condizioni di cui all'art. 1495 cod. civ., senza che ciò dia vita ad una nuova obbligazione estintiva-sostitutiva dell'originaria obbligazione di garanzia.
In tema di compravendita, la clausola contrattuale "vista e piaciuta", che ha lo scopo di accertare consensualmente la presa visione, ad opera del compratore, della cosa venduta, esonera il venditore dalla garanzia per i vizi di quest'ultima limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede.
La consegna di aliud pro alio si configura quando la cosa venduta appartenga ad un genere del tutto diverso o presenti difetti che le impediscano di assolvere alla sua funzione naturale o a quella ritenuta essenziale dalle parti.
In tema di responsabilità contrattuale, spetta al danneggiato fornire la prova dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore.
In tema di risarcimento del danno da inadempimento, l'imprevedibilità, alla quale fa riferimento l'art. 1225 c.c., non costituisce un limite all'esistenza del danno, ma alla misura del suo ammontare, determinando la limitazione del danno risarcibile a quello prevedibile non da parte dello specifico debitore, bensì avendo riguardo alla prevedibilità astratta inerente a una determinata categoria di rapporti, sulla scorta delle regole ordinarie di comportamento dei soggetti economici e, cioè, secondo un criterio di normalità in presenza delle circostanze di fatto conosciute.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Vizi Occulti in Compravendita Immobiliare: Riconoscimento del Vizio e Clausola "Visto e Piaciuto"
La pronuncia in esame affronta una controversia relativa a vizi riscontrati in unità immobiliari successivamente alla compravendita. La vicenda trae origine da un contratto in cui la parte acquirente lamentava la presenza di infiltrazioni d'acqua derivanti da un tetto in stato di degrado, nonostante l'esecuzione di lavori di riqualificazione previsti dall'accordo. L'acquirente, dopo aver constatato i vizi, aveva provveduto a denunciarli alla società venditrice.
Il Tribunale, nel dirimere la controversia, ha innanzitutto dichiarato la cessazione della materia del contendere tra la società venditrice e le terze chiamate in causa, a seguito di un accordo transattivo tra le parti. Successivamente, il giudice si è concentrato sulle domande risarcitorie avanzate dall'acquirente principale e da un altro soggetto intervenuto nel giudizio, anch'egli proprietario di un'unità immobiliare nello stesso edificio.
Un punto cruciale della decisione riguarda l'eccezione sollevata dalla società venditrice in merito alla decadenza dalla garanzia per vizi, ai sensi dell'articolo 1490 del codice civile. Il Tribunale ha respinto tale eccezione, evidenziando come la società venditrice, attraverso una società terza incaricata della gestione del patrimonio immobiliare, avesse riconosciuto il vizio relativo allo stato di fatiscenza del tetto, attivandosi per porvi rimedio. Tale riconoscimento, secondo il giudice, ha comportato la perdita del diritto di eccepire la decadenza dalla garanzia.
Altro aspetto rilevante è l'interpretazione della clausola "visto e piaciuto" inserita nel contratto di compravendita. Il Tribunale, richiamando la giurisprudenza di legittimità, ha precisato che tale clausola esonera il venditore dalla garanzia per i vizi della cosa venduta, ma solo limitatamente a quelli riconoscibili con la normale diligenza e non taciuti in mala fede. Nel caso specifico, il giudice ha ritenuto che i vizi relativi alla fatiscenza del tetto non fossero facilmente riconoscibili, in quanto emersi solo a seguito della rimozione di controsoffitti e materiali isolanti.
Nel merito, il Tribunale ha escluso che la gravità dei vizi riscontrati integrasse l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, in quanto il bene consegnato corrispondeva al genere del bene comprato, ovvero un immobile destinato ad abitazione, dotato di certificato di abitabilità. Tuttavia, il giudice ha riconosciuto la responsabilità della società venditrice per i danni subiti dall'acquirente a causa dei vizi, condannandola al risarcimento delle spese sostenute per il rifacimento del tetto e per l'eliminazione delle infiltrazioni d'acqua.
È stata invece rigettata la domanda risarcitoria relativa al mancato guadagno derivante dalla mancata locazione delle unità immobiliari, in quanto l'acquirente non aveva fornito la prova del nesso causale tra l'inadempimento della venditrice e il danno lamentato, né aveva dimostrato che tale danno fosse prevedibile da parte della venditrice al momento della conclusione del contratto.
Infine, il Tribunale ha respinto la domanda risarcitoria dell'altro soggetto intervenuto nel giudizio, in quanto la sua azione è stata ritenuta preclusa dalla decadenza dalla garanzia per vizi e dalla prescrizione, non potendosi estendere a suo favore gli effetti delle contestazioni effettuate dall'acquirente principale.
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