Ripartizione delle Spese Condominiali: Unità Strutturale del Fabbricato e Interventi di Consolidamento

Una recente pronuncia del Tribunale di Grosseto ha affrontato una controversia relativa all'impugnazione di una delibera condominiale concernente lavori di consolidamento strutturale e rifacimento del tetto di un edificio. La questione centrale verteva sulla corretta ripartizione delle spese tra i condomini, in relazione alla natura degli interventi e alla configurazione strutturale del complesso immobiliare.
La vicenda trae origine dall'impugnazione, da parte di una condomina, della delibera assembleare che aveva approvato i preventivi per i lavori di consolidamento delle fondazioni e rifacimento del tetto di una porzione del fabbricato, interessata da dissesti fessurativi. L'attrice contestava la validità della delibera, sostenendo che il complesso condominiale fosse in realtà un supercondominio o, in alternativa, che gli interventi riguardassero un condominio parziale, con conseguente illegittimità della ripartizione delle spese tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. In particolare, l'attrice riteneva che le spese relative al rifacimento del tetto dovessero gravare esclusivamente sul proprietario dell'appartamento sottostante.
Il Tribunale, rigettando le doglianze dell'attrice, ha fondato la propria decisione su una perizia tecnica disposta nel corso del giudizio. Il CTU ha accertato che il complesso condominiale è costituito da un unico corpo di fabbrica, architettonicamente e strutturalmente unitario, escludendo la configurabilità di un supercondominio. Il giudice ha richiamato la definizione di supercondominio, evidenziando come essa presupponga la presenza di edifici distinti, legati tra loro da beni o servizi comuni, situazione non riscontrabile nel caso di specie.
Quanto alla natura degli interventi, il Tribunale ha escluso la sussistenza di un condominio parziale. Pur riconoscendo che i dissesti strutturali si manifestavano in modo più evidente presso l'unità immobiliare di un condomino, il CTU aveva accertato che gli interventi deliberati erano necessari per garantire la stabilità e la sicurezza dell'intero edificio, interessando le fondazioni e la struttura portante comune. Di conseguenza, il giudice ha ritenuto che le spese dovessero essere ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, in quanto funzionali alla conservazione e all'integrità dell'intero complesso immobiliare.
Il Tribunale ha inoltre respinto la contestazione relativa alla ripartizione delle spese per il rifacimento del tetto. Il CTU aveva accertato che il tetto interessato dal dissesto era strutturalmente connesso all'intero fabbricato e che lo scollamento del manto di copertura esercitava una pressione sulle murature perimetrali e sulle fondazioni. Pertanto, l'intervento programmato mirava a risolvere un problema strutturale che interessava l'intero edificio, escludendo che il beneficio fosse limitato al solo proprietario dell'appartamento sottostante. Il giudice ha richiamato la presunzione di condominialità del tetto, in quanto destinato alla copertura unitaria dell'edificio, e ha evidenziato come il regolamento condominiale riconoscesse espressamente il tetto come proprietà comune indivisibile di tutti i condomini.
Infine, il Tribunale ha escluso che gli interventi deliberati potessero qualificarsi come innovazioni, ai sensi degli artt. 1120 e 1121 c.c., in quanto finalizzati al consolidamento strutturale del fabbricato e all'eliminazione di un pericolo per la sicurezza dei condomini, senza alterarne la funzione o la destinazione. Il giudice ha ribadito che il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi al merito delle scelte discrezionali dell'assemblea, né alla valutazione della convenienza economica degli interventi.