Risoluzione del Contratto di Locazione Commerciale per Morosità: Inammissibilità della Compensazione con Asseriti Miglioramenti Non Autorizzati

La pronuncia in commento trae origine da un procedimento di sfratto per morosità intimato dai locatori di un immobile commerciale nei confronti del conduttore e del suo garante. I locatori lamentavano il mancato pagamento di canoni di locazione, oneri condominiali e spese di registrazione, oltre all'omesso versamento della caparra e alla mancata stipula della polizza assicurativa prevista contrattualmente.
Il conduttore si opponeva allo sfratto, eccependo la compensazione tra i canoni scaduti e il valore di asserite migliorie e addizioni apportate all'immobile, quantificate in una somma considerevole, sostenendo che tali interventi fossero stati approvati dai locatori. In via riconvenzionale, chiedeva la condanna dei locatori al pagamento della differenza a suo favore.
Il Tribunale ha rigettato le pretese del conduttore, dichiarando risolto il contratto di locazione per grave inadempimento. Il giudice ha rilevato che il mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori era incontestato e che l'eccezione di compensazione non poteva essere accolta.
Il Tribunale ha evidenziato che, ai sensi degli articoli 1592 e 1593 del Codice Civile, il diritto del conduttore all'indennità per migliorie e addizioni è subordinato al consenso del locatore e sorge solo al termine della locazione. Nel caso di specie, il contratto di locazione prevedeva espressamente il divieto di eseguire opere di modifica o miglioramento senza l'autorizzazione scritta del locatore e, anche in caso di autorizzazione, escludeva il diritto al rimborso, salvo patto contrario.
Il Tribunale ha ritenuto che l'asserita approvazione delle opere da parte dei locatori, desunta dall'approvazione del progetto e degli atti abilitativi, non fosse sufficiente a configurare un consenso espresso al rimborso delle spese sostenute dal conduttore. Il giudice ha sottolineato che la clausola contrattuale che autorizzava le modifiche necessarie per l'avvio dell'attività commerciale doveva essere interpretata nel contesto complessivo del contratto, che escludeva il diritto al rimborso delle migliorie, anche se autorizzate.
Pertanto, il Tribunale ha condannato il conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti, degli oneri accessori e delle spese di lite, estendendo la condanna in solido al garante.