TRIBUNALE DI LATINA
Sentenza n. 1028/2023 del 04-05-2023
principi giuridici
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte, negoziale o legale, del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
Nel contratto di mediazione, non hanno natura vessatoria le clausole penali né le altre clausole con le quali le parti abbiano determinato in via convenzionale anticipata la misura del ristoro economico dovuto ad una parte nell'ipotesi di recesso ovvero inadempimento.
Il potere di riduzione ad equità della penale eccessiva, attribuito al giudice dall'art. 1384 c.c., può essere esercitato d'ufficio, ma è subordinato all'assolvimento degli oneri di allegazione e prova, incombenti sulla parte, circa le circostanze rilevanti per la valutazione dell'eccessività della penale, che deve risultare "ex actis", ossia dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Clausole Penali e Mediazione Immobiliare: Quando il Rifiuto Ingiustificato di una Proposta Conforme Comporta Responsabilità
Una recente sentenza del Tribunale di ### ha affrontato una controversia in materia di contratto di agenzia immobiliare, focalizzandosi sulla validità e applicabilità di una clausola penale prevista per il caso di rifiuto ingiustificato, da parte del venditore, di una proposta d'acquisto conforme alle condizioni stabilite nell'incarico di mediazione.
La vicenda traeva origine da un contratto di mediazione conferito ad un'agenzia immobiliare per la vendita di un immobile. L'agente immobiliare, dopo aver ricevuto l'incarico, aveva reperito un potenziale acquirente che aveva formulato una proposta d'acquisto in linea con i termini e le condizioni indicate dal venditore. Tuttavia, quest'ultimo aveva rifiutato di accettare la proposta, adducendo diverse motivazioni. Il contratto di mediazione prevedeva una penale specifica per tale evenienza.
L'agente immobiliare, ritenendo ingiustificato il rifiuto, aveva quindi agito in giudizio per ottenere il pagamento della penale prevista nel contratto. Il convenuto si era difeso eccependo, tra le altre cose, la nullità del contratto per mancanza di requisiti essenziali, l'assenza di una specifica trattativa sulla clausola penale, e l'eccessività della penale stessa.
Il Tribunale, dopo aver esaminato le prove documentali e testimoniali, ha rigettato le eccezioni sollevate dal convenuto. In particolare, il giudice ha ritenuto provata la validità del contratto di mediazione, la conformità della proposta d'acquisto alle condizioni stabilite, e l'ingiustificatezza del rifiuto da parte del venditore.
Il Tribunale ha sottolineato che, nel caso specifico, la clausola penale non poteva essere considerata vessatoria, in quanto era stata espressamente accettata e sottoscritta dal convenuto. Inoltre, l'importo della penale era inferiore alla provvigione che l'agente immobiliare avrebbe percepito in caso di conclusione dell'affare.
Di conseguenza, il Tribunale ha accolto la domanda dell'agente immobiliare e ha condannato il convenuto al pagamento della penale prevista nel contratto, oltre agli interessi legali dalla data della messa in mora. Il giudice ha altresì rigettato la richiesta di riduzione della penale, ritenendo che, nel caso concreto, non sussistessero i presupposti per l'applicazione dell'art. 1384 del codice civile.
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