Risoluzione del Contratto di Locazione Commerciale per Inadempimento: Analisi della Clausola Risolutiva Espressa e Obblighi del Conduttore

La pronuncia in esame affronta una controversia relativa a un contratto di locazione ad uso commerciale, in cui la società locatrice ha intimato sfratto per morosità alla conduttrice, a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori. La conduttrice si è opposta, eccependo l'inadempimento della locatrice per la mancata messa a norma delle vetrine del negozio, invocando il principio di cui all'art. 1460 c.c. ("inadimplenti non est adimplendum").
Il Tribunale ha ritenuto dirimente la questione della risoluzione di diritto del contratto per mancato pagamento dei canoni, richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale che ammette la modifica della domanda originaria di risoluzione per inadempimento (art. 1453 c.c.) in una domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto (art. 1456 c.c.), qualora nell'atto di intimazione di sfratto sia stata manifestata la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
Nel caso specifico, la locatrice aveva comunicato alla conduttrice, anche precedentemente all'azione giudiziaria, la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista nel contratto, a causa del mancato pagamento dei canoni. Il Tribunale ha evidenziato che, una volta esercitata tale facoltà, l'eventuale offerta o pagamento dei canoni arretrati effettuati successivamente all'intimazione di sfratto risultano inefficaci. Inoltre, l'adempimento tardivo della conduttrice è stato considerato come una confessione dell'inadempimento pregresso, confermando la condizione risolutiva prevista dal contratto.
Per quanto concerne gli oneri accessori, il Tribunale ha rilevato che il contratto poneva a carico del conduttore l'obbligo del pagamento delle spese condominiali, ma la locatrice non aveva fornito prova di aver anticipato tali somme. Di conseguenza, gli oneri accessori risultavano dovuti direttamente all'amministratore condominiale.
Infine, il Tribunale ha respinto l'eccezione di inadempimento sollevata dalla conduttrice ai sensi dell'art. 1460 c.c., basandosi su una clausola contrattuale in cui la conduttrice dichiarava di aver accertato l'adeguatezza dei locali per lo svolgimento della propria attività e accettava l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava. Il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui è onere del conduttore verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate alle proprie esigenze e che siano conformi alle normative vigenti per l'ottenimento delle necessarie autorizzazioni. Pertanto, non sussiste alcuna responsabilità del locatore qualora il conduttore fosse a conoscenza, o avrebbe potuto conoscere con l'ordinaria diligenza, l'eventuale inidoneità dell'immobile.
In conclusione, il Tribunale ha dichiarato risolto di diritto il contratto di locazione, condannando la conduttrice al rilascio dell'immobile e al pagamento dell'indennità di occupazione, oltre agli interessi moratori.