TRIBUNALE DI MARSALA
Sentenza n. 1238/2018 del 29-12-2018
principi giuridici
Nei contratti con prestazioni corrispettive, qualora le parti si addebitino reciprocamente inadempimenti e ciascuna chieda che venga dichiarata la legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare per l'inadempimento dell'altra, il giudice deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti, al fine di stabilire a quale dei contraenti sia imputabile l'inadempimento colpevole che giustifichi l'inadempimento dell'altro, in virtù del principio inadimplenti non est adimplendum.
In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce, di norma, un termine essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c., salvo che, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine.
Ai fini della legittimità del recesso ex art. 1385 c.c., è necessaria la verifica della non scarsa importanza dell'inadempimento ai sensi dell'art. 1455 c.c., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva dello stesso.
In presenza di reciproche domande di risoluzione fondate da ciascuna parte sugli inadempimenti dell'altra, qualora il giudice accerti l'inesistenza di singoli specifici addebiti, non potendo pronunciare la risoluzione per colpa di taluna di esse, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta, ex art. 1453, comma secondo, c.c., di entrambi i contraenti, e decidere di conseguenza quanto agli effetti risolutori di cui all'art. 1458 c.c.
La mancata richiesta di ulteriore proroga del termine fissato per la stipula del contratto definitivo e lo stallo creatosi, nella verosimile constatazione dell'impossibilità di effettuare la regolarizzazione catastale in tempi brevi, costituiscono un serio indizio circa la sopravvenuta mancanza di interesse alla conclusione del rogito notarile, configurando una risoluzione del contratto per mutuo dissenso.
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testo integrale
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sintesi e commento
La pronuncia in esame affronta una complessa vicenda relativa ad un contratto preliminare di vendita immobiliare, in cui le parti si accusano reciprocamente di inadempimento. La controversia nasce da un preliminare stipulato nel 2009, avente ad oggetto un immobile sito in un'isola siciliana. L'acquirente, dopo aver versato una somma a titolo di caparra confirmatoria, lamentava la mancata stipula del contratto definitivo a causa di irregolarità catastali imputabili ai venditori. Questi ultimi, dal canto loro, contestavano l'inadempimento, addebitando le problematiche catastali e il ritardo nella stipula all'acquirente e, in particolare, al coniuge di quest'ultima, un professionista del settore, che si era occupato degli adempimenti catastali.
Nel corso del giudizio, l'acquirente chiedeva l'accertamento dell'inadempimento dei venditori, la legittimità del proprio recesso dal contratto e la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra versata. I venditori, in via riconvenzionale, invocavano l'inadempimento dell'acquirente, chiedendo la risoluzione del contratto e il diritto di trattenere la caparra. Veniva altresì chiamato in causa il professionista, coniuge dell'acquirente, ritenuto responsabile delle irregolarità catastali, e la sua compagnia assicurativa per la responsabilità professionale.
Il Tribunale, dopo aver analizzato le posizioni delle parti e le prove acquisite, ha rigettato le domande di accertamento di legittimità del recesso proposte sia dall'acquirente che dai venditori. Il giudice ha evidenziato come non fosse possibile individuare un inadempimento grave e colpevole imputabile ad una sola delle parti, tale da giustificare la risoluzione del contratto per inadempimento. In particolare, il Tribunale ha sottolineato che la questione della regolarizzazione catastale era emersa successivamente alla stipula del preliminare e che entrambe le parti avevano manifestato un interesse a risolvere le problematiche e a giungere alla stipula del contratto definitivo, almeno fino ad una certa data.
Tuttavia, il Tribunale ha rilevato che entrambe le parti avevano manifestato la volontà di risolvere il contratto, non solo attraverso le difese svolte in giudizio, ma anche attraverso la corrispondenza intercorsa. In particolare, la mancata richiesta di ulteriore proroga del termine fissato in un accordo successivo al preliminare e lo stallo creatosi avevano indotto il giudice a ritenere che fosse venuto meno l'interesse delle parti alla conclusione del rogito notarile.
Pertanto, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto per mutuo dissenso, richiamando il principio secondo cui, in presenza di reciproche domande di risoluzione fondate sugli inadempimenti dell'altra parte, il giudice, accertata l'inesistenza di singoli specifici addebiti, deve dare atto dell'impossibilità dell'esecuzione del contratto per effetto della scelta risolutoria di entrambi i contraenti.
In conseguenza della risoluzione per mutuo dissenso, il Tribunale ha condannato i venditori alla restituzione all'acquirente della somma versata a titolo di caparra confirmatoria, in quanto la ritenzione di tale somma era divenuta priva di titolo. Infine, il giudice ha compensato integralmente le spese di lite tra tutte le parti del giudizio, in considerazione dell'esito della controversia.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.