TRIBUNALE DI MILANO
Sentenza n. 7241/2022 del 20-09-2022
principi giuridici
Il notaio, richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, è tenuto alla preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene, nonché delle risultanze dei registri immobiliari, salvo espressa dispensa delle parti, costituendo tale attività obbligo derivante dall'incarico conferitogli.
Nel giudizio di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale, è onere dell'attore dimostrare l'esistenza e l'efficacia del contratto, mentre è onere del convenuto dimostrare l'adempimento o che l'inadempimento non è dipeso da propria colpa.
Il danno risarcibile derivante dalla responsabilità professionale del notaio non si identifica necessariamente con il prezzo pagato dall'acquirente, ma con la situazione economica nella quale il medesimo si sarebbe trovato qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione.
Perché il danno futuro sia risarcibile non basta una pura e semplice eventualità o un generico ed ipotetico pericolo ma occorre la certezza (alla quale può equipararsi un elevato grado di probabilità) della insorgenza di un danno che, per quanto non verificatosi in tutto o in parte, trovi ragionevole fondamento in una lesione già avvenuta, ovvero in fatti obiettivi che si ricolleghino direttamente al fatto illecito e rappresentino una causa efficiente già in atto.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Inadempimento del Notaio e Risarcimento del Danno: Necessaria la Prova del Pregiudizio Subito
La pronuncia in esame affronta il tema della responsabilità professionale del notaio nell'ambito di una compravendita immobiliare, con particolare riferimento all'omessa verifica della piena proprietà del bene in capo al venditore.
La vicenda trae origine dall'acquisto di un immobile da parte di un soggetto, il quale, successivamente, scopre che il vano bagno annesso all'appartamento non era di proprietà esclusiva del venditore, bensì condominiale. L'acquirente, ritenendo che tale circostanza avrebbe dovuto essere rilevata dal notaio rogante attraverso le opportune visure ipocatastali, cita in giudizio l'erede del professionista defunto, chiedendo il risarcimento dei danni subiti.
Il Tribunale, pur riconoscendo l'inadempimento del notaio, il quale non ha diligentemente verificato la titolarità del bene, rigetta la domanda risarcitoria. I giudici motivano la decisione sottolineando che l'acquirente non ha fornito la prova di aver subito un effettivo pregiudizio a causa della condotta negligente del notaio. In particolare, non è stato dimostrato di aver subito l'evizione parziale del bene, di non aver potuto godere o disporre dello stesso, né di aver visto contestato il possesso utile all'usucapione.
Il Tribunale evidenzia che, affinché possa configurarsi un danno risarcibile, è necessario che l'attore dimostri un pregiudizio concreto, derivante causalmente dall'operato negligente del notaio. Nel caso di specie, l'acquirente ha continuato a godere del vano bagno senza interferenze, e non ha dimostrato l'intenzione di vendere l'immobile o di intraprendere azioni per regolarizzare la situazione. Pertanto, non sussistono i presupposti per riconoscere un risarcimento a titolo di diminuzione del valore dell'immobile o di spese da sostenere per la sua regolarizzazione.
La sentenza ribadisce, quindi, un principio fondamentale in materia di responsabilità professionale: l'accertamento dell'inadempimento non è sufficiente a fondare una pretesa risarcitoria, essendo necessario dimostrare l'esistenza di un danno concreto e causalmente collegato alla condotta negligente del professionista.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.