TRIBUNALE DI MILANO
Sentenza n. 248/2023 del 11-01-2023
principi giuridici
In tema di locazione di immobili ad uso diverso dall'abitazione, la clausola risolutiva espressa esercitata in fase sommaria rimane operativa e spiega la sua efficacia nel giudizio a cognizione piena, in quanto, ai sensi dell'art. 1453, terzo comma, cod. civ., dalla data della domanda di risoluzione del contratto, coincidente con l'intimazione di sfratto, il conduttore non può più adempiere.
La risoluzione di diritto di un contratto, prevista dai contraenti con apposita pattuizione, quale conseguenza dell'inadempimento di una determinata obbligazione, non si verifica automaticamente, ma nel momento in cui il contraente nel cui interesse la clausola è stata pattuita comunica all'altro contraente inadempiente che intende avvalersi della clausola stessa.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore e clausola risolutiva espressa
La pronuncia in commento trae origine da un giudizio di sfratto per morosità intimato dal locatore di un immobile ad uso diverso dall'abitativo. Il locatore lamentava il mancato pagamento di canoni di locazione, oneri accessori, consumi di energia elettrica e tassa di smaltimento rifiuti. Il conduttore si opponeva alla convalida, contestando la morosità e invocando una compensazione legale, asserendo di aver pagato più del dovuto anche in relazione ad un altro contratto di locazione stipulato con il medesimo locatore. Contestava, inoltre, l'inadempimento del locatore per non aver fornito i conteggi degli oneri accessori e lamentava duplicazioni di pagamenti.
Il Tribunale, dopo aver disposto il mutamento del rito e aver esperito infruttuosamente la mediazione obbligatoria, nominava un Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU) per accertare l'effettiva sussistenza della morosità. Nelle more del deposito della perizia, il conduttore rilasciava spontaneamente l'immobile. Il CTU, pur non potendo quantificare con precisione i consumi diretti di energia elettrica del conduttore, confermava la morosità per spese condominiali, imposta di registro e, almeno in parte, per il rimborso dell'utenza elettrica.
Il Tribunale ha ritenuto provato l'inadempimento del conduttore, basandosi sulla CTU e sulla testimonianza di un soggetto che aveva installato un contatore nell'immobile locato per misurare i consumi. Ha, quindi, dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore, in virtù della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso. Il giudice ha evidenziato che, in presenza di una clausola risolutiva espressa, è sufficiente che il creditore dichiari di volersene avvalere a seguito dell'inadempimento del debitore, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento stesso. La dichiarazione di volersi avvalere della clausola può essere manifestata anche con l'atto di citazione in giudizio.
Il Tribunale ha, inoltre, precisato che, una volta provata l'esistenza del credito e il suo mancato pagamento, è onere del debitore provare l'avvenuto adempimento o l'esistenza di fatti impeditivi, modificativi o estintivi del credito stesso. Nel caso di specie, il conduttore non ha fornito tale prova.
Infine, il Tribunale ha dichiarato cessata la materia del contendere in merito al rilascio dell'immobile, essendo avvenuto spontaneamente. Le spese di lite sono state poste a carico del conduttore soccombente, incluse le spese di CTU.
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