Validità della Disdetta e Diritto di Prelazione nella Vendita in Blocco di Immobili Locati

La pronuncia in esame trae origine da un giudizio di sfratto per finita locazione, in cui il locatore, una società di gestione di un fondo immobiliare, intimava al conduttore il rilascio di un immobile ad uso abitativo sito in ###, a seguito di disdetta del contratto di locazione. Il conduttore si opponeva alla convalida, eccependo, tra l'altro, il difetto di procura del soggetto intimante, la carenza di legittimazione attiva del fondo, la violazione del diritto di prelazione ex art. 38 della legge n. 392/1978, nonché la pendenza di un giudizio volto ad accertare la nullità dell'atto di apporto con cui l'originario proprietario aveva conferito al fondo il diritto di proprietà sull'intero complesso immobiliare.
Nel corso del giudizio, interveniva volontariamente una società, in quanto cessionaria del ramo d'azienda comprendente la gestione del fondo immobiliare, invocando l'applicazione dell'art. 111, terzo comma, c.p.c. e chiedendo l'accoglimento delle conclusioni già formulate dall'originario intimante. Il giudizio veniva sospeso in attesa della definizione del procedimento volto ad accertare la validità dell'atto di apporto, il quale si concludeva con una pronuncia di estinzione del processo.
Il Tribunale, riassunto il giudizio, ha rigettato le eccezioni preliminari sollevate dal conduttore, ritenendo sanato il presunto difetto di procura e accertata la titolarità attiva del rapporto in capo alla società di gestione del fondo. Nel merito, il giudice ha accertato la validità ed efficacia della disdetta comunicata al conduttore, ritenendo che il contratto di locazione avesse cessato i suoi effetti alla data indicata.
Particolarmente rilevante è la decisione del Tribunale in merito all'eccezione di violazione del diritto di prelazione del conduttore. Il giudice ha richiamato l'orientamento giurisprudenziale consolidato secondo cui il diritto di prelazione e di riscatto, previsto dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978, presuppone l'identità tra l'immobile locato e quello venduto, venendo meno in caso di vendita in blocco. Nel caso di specie, il Tribunale ha accertato che l'atto di apporto aveva ad oggetto l'intero complesso immobiliare, di cui l'unità locata costituiva solo una parte, configurandosi, pertanto, una vendita in blocco.
In conseguenza di tali valutazioni, il Tribunale ha dichiarato la cessazione del contratto di locazione, condannando il conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento delle spese di lite.