Inadempimento Contrattuale e Ripartizione dei Rischi nella Locazione Commerciale

La pronuncia in esame affronta una controversia relativa a un contratto di locazione ad uso diverso, in cui la parte conduttrice ha contestato la validità del contratto e la propria obbligazione di pagamento dei canoni, adducendo l'inadempimento della parte locatrice per la mancata ottenimento delle autorizzazioni amministrative necessarie all'esercizio dell'attività commerciale prevista.
La vicenda trae origine da un contratto di locazione stipulato nel gennaio 2020, avente ad oggetto immobili siti in ###. La società conduttrice, una volta riscontrata l'impossibilità di ottenere i necessari permessi per avviare la propria attività di ristorazione, ha eccepito l'inadempimento della locatrice, contestando la pretesa di pagamento dei canoni e avanzando domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto e risarcimento dei danni.
Il Tribunale di ###, investito della questione, ha rigettato le eccezioni e le domande riconvenzionali della conduttrice, accogliendo invece le domande della locatrice. Il giudice ha fondato la decisione sul principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, secondo cui, nei contratti di locazione ad uso non abitativo, è onere del conduttore verificare che le caratteristiche dell'immobile siano idonee all'attività che intende svolgervi e che siano conformi alle normative urbanistiche ed edilizie, salvo che il locatore abbia espressamente assunto l'obbligo di ottenere le autorizzazioni necessarie o che il conseguimento di tali autorizzazioni sia impossibile per caratteristiche intrinseche del bene.
Nel caso di specie, il Tribunale ha rilevato che la locatrice non aveva assunto alcun obbligo specifico in tal senso e che l'impossibilità di ottenere i permessi non derivava da vizi intrinseci dell'immobile, bensì da problematiche risolvibili. Di conseguenza, ha ritenuto che l'inadempimento della conduttrice nel pagamento dei canoni fosse grave e giustificasse la risoluzione del contratto per diffida ad adempiere.
Il Tribunale ha quindi condannato la società conduttrice al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni e degli oneri condominiali scaduti, rigettando la domanda di riduzione del canone, in quanto l'immobile non era mai stato utilizzato per l'attività commerciale. È stata invece rigettata la domanda di risarcimento dei danni ulteriori, in quanto non era stato provato il nesso di causalità tra i danni lamentati e l'omessa stipula della polizza assicurativa da parte della conduttrice.
Infine, il Tribunale ha sanzionato entrambe le parti per l'ingiustificata assenza al procedimento di mediazione, condannandole al versamento all'entrata del bilancio dello ### di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.