TRIBUNALE DI NAPOLI
Sentenza n. 10360/2023 del 13-11-2023
principi giuridici
La nullità comminata dall'art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001, in relazione alla mancata indicazione nell'atto di trasferimento o costituzione di diritti reali su edifici, o loro parti, degli estremi del titolo abilitativo, è una nullità testuale ai sensi dell'art. 1418, comma 3, c.c., che colpisce gli atti tra vivi a effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che deve esistere realmente e deve essere riferibile proprio a quell'immobile.
In tema di compravendita immobiliare, la dichiarazione in atto della parte venditrice degli estremi dei titoli abilitativi edilizi è funzionale all'informazione dell'acquirente, il quale, su tali basi, può svolgere le opportune indagini al fine di verificare l'effettiva riferibilità del titolo all'edificio e la conformità del secondo al primo, tutelando così il proprio interesse a non acquistare un manufatto abusivo.
Il notaio che stipuli un contratto di compravendita immobiliare è tenuto ad effettuare le visure catastali ed ipotecarie per individuare esattamente il bene e verificare che sia libero da vincoli; non è compito del notaio, invece, lo svolgimento di accertamenti di natura tecnica, concernenti le planimetrie degli immobili oggetto degli atti di vendita, nonché indagini circa la regolarità urbanistica degli immobili alienati, con conseguente assenza della violazione degli obblighi di diligenza qualora gli accertamenti in oggetto non vengono compiuti.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
Il testo anonimizzato del provvedimento è riservato agli Utenti Professionali ed è visibile tramite permalink solo previa accettazione dei Termini di Servizio. Poiché la corretta interpretazione delle decisioni giurisdizionali richiede specifiche competenze tecniche, la lettura autonoma da parte di soggetti non qualificati non sostituisce in alcun modo una consulenza legale ed è inidonea per valutare casi concreti o assumere iniziative, per le quali resta indispensabile rivolgersi a un Avvocato.
sintesi e commento
Compravendita Immobiliare: Validità dell'Atto e Responsabilità Professionale in Caso di Abusi Edilizi
La pronuncia in esame affronta una complessa vicenda relativa alla compravendita di un immobile interessato da presunte irregolarità edilizie, sollevando questioni di nullità contrattuale e responsabilità professionale.
Un soggetto acquirente si era rivolto al Tribunale chiedendo la dichiarazione di nullità di due atti notarili: un rogito di compravendita del 2006 e un successivo atto di precisazione del 2017. L'acquirente lamentava che l'immobile acquistato presentasse abusi edilizi, circostanza che, a suo dire, rendeva nullo il contratto di compravendita. Di conseguenza, chiedeva la condanna dei venditori alla restituzione del prezzo pagato e il risarcimento dei danni. L'azione era estesa anche al notaio rogante, all'agenzia immobiliare e alla persona che aveva agito come suo procuratore speciale, ritenuti responsabili a vario titolo per non aver adeguatamente informato l'acquirente della situazione urbanistica dell'immobile.
Il Tribunale ha rigettato integralmente le domande dell'acquirente. In primo luogo, il giudice ha escluso la nullità del contratto di compravendita. Richiamando la giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha ribadito che la nullità di un atto di compravendita per irregolarità edilizie sussiste solo se nell'atto mancano le indicazioni relative al titolo abilitativo dell'immobile, sempre che tale titolo debba esistere realmente e sia riferibile proprio a quell'immobile. Nel caso di specie, il Tribunale ha rilevato che nel rogito del 2006 erano stati indicati i titoli edilizi esistenti, compresi i riferimenti a domande di condono ancora pendenti.
Il Tribunale ha precisato che l'atto di precisazione del 2017 non aveva effetti traslativi e si limitava a chiarire i dati catastali di alcune pertinenze dell'immobile. Pertanto, l'eventuale rigetto di una domanda di condono, comunicato poco prima dell'atto di precisazione, non incideva sulla validità della compravendita originaria. Il giudice ha aggiunto che, in astratto, la presenza di irregolarità urbanistiche avrebbe potuto configurare un inadempimento contrattuale dei venditori, legittimando l'acquirente a chiedere una riduzione del prezzo, ma tale questione non era stata sollevata in giudizio.
Quanto alla responsabilità del notaio, il Tribunale ha escluso qualsiasi negligenza professionale. Il notaio aveva riportato nell'atto tutte le indicazioni relative ai titoli edilizi fornite dai venditori, ammonendoli sulle conseguenze penali di eventuali dichiarazioni mendaci. Il giudice ha sottolineato che il notaio non ha l'obbligo di verificare la fondatezza delle domande di condono o di accertare la regolarità urbanistica dell'immobile, compiti che spettano ad altri professionisti.
Anche la responsabilità dell'agenzia immobiliare è stata esclusa. L'acquirente non aveva fornito alcuna prova che l'agenzia fosse a conoscenza di informazioni rilevanti sull'immobile e che le avesse taciute. Infine, il Tribunale ha escluso la responsabilità del procuratore speciale dell'acquirente, ritenendo che avesse agito come mero esecutore di decisioni già prese dall'acquirente stesso.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.