TRIBUNALE DI NAPOLI
Sentenza n. 687/2023 del 19-01-2023
principi giuridici
La proposta irrevocabile d'acquisto che contenga l'incontro della volontà delle parti, unitamente alla specifica indicazione delle parti, dell'oggetto del contratto, del prezzo convenuto, delle relative modalità di pagamento, del termine previsto per la stipula del definitivo, della previsione della corresponsione della caparra confirmatoria, ovvero del deposito cauzionale che a seguito di accettazione si trasforma in caparra confirmatoria, della precisazione della sussistenza o meno di trascrizioni ipotecarie e comunque pregiudizievoli sul bene oggetto di negoziazione, costituisce contratto preliminare a tutti gli effetti di legge.
In tema di responsabilità contrattuale, il risarcimento del danno dovuto al promissario acquirente per la mancata stipulazione del contratto definitivo di vendita di bene immobile, imputabile al promittente venditore, consiste nella differenza tra il valore commerciale del bene medesimo al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo ed il prezzo pattuito, oltre alla rivalutazione monetaria eventualmente verificatasi nelle more del giudizio.
Il danno da stress, o usura psicofisica, si inscrive nella categoria unitaria del danno non patrimoniale causato da inadempimento contrattuale e la sua risarcibilità presuppone la sussistenza di un pregiudizio concreto sofferto dal titolare dell'interesse leso, sul quale grava l'onere della relativa allegazione e prova, anche attraverso presunzioni semplici.
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testo integrale
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sintesi e commento
Risoluzione di un Preliminare di Compravendita: Natura Giuridica della Proposta di Acquisto e Risarcimento del Danno
Una recente pronuncia del Tribunale di Napoli ha affrontato una controversia relativa alla risoluzione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, focalizzandosi sulla qualificazione giuridica della proposta di acquisto e sulle conseguenze risarcitorie derivanti dall'inadempimento del promittente venditore.
Nel caso in esame, una parte attrice aveva convenuto in giudizio il promittente venditore, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare stipulato a seguito dell'accettazione di una proposta di acquisto, lamentando il rifiuto di quest'ultimo di addivenire alla stipula del contratto definitivo. Il convenuto, regolarmente citato, non si è costituito in giudizio, venendo dichiarato contumace.
Il Tribunale, esaminando la documentazione prodotta, ha ritenuto fondata la domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore. La decisione si basa su un'analisi approfondita della natura giuridica della proposta di acquisto, valutando se essa possa essere equiparata ad un vero e proprio contratto preliminare o ad una mera fase precontrattuale.
Il Giudice ha richiamato l'orientamento della giurisprudenza di legittimità in materia di "preliminare di preliminare", evidenziando come, in presenza di una contrattazione preliminare scandita in due fasi, sia necessario verificare se il primo accordo contenga già gli elementi essenziali del preliminare, idonei a vincolare le parti alla successiva stipula del contratto definitivo. Nel caso di specie, il Tribunale ha accertato che la proposta di acquisto accettata dal venditore conteneva tutti gli elementi necessari per configurare un contratto preliminare, quali l'indicazione delle parti, l'oggetto del contratto, il prezzo, le modalità di pagamento e il termine per la stipula del definitivo.
Accertata la natura di contratto preliminare della proposta di acquisto accettata, il Tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore, condannandolo al risarcimento dei danni subiti dall'attrice. Tuttavia, il Giudice ha accolto solo parzialmente la domanda risarcitoria, ritenendo non adeguatamente provate alcune delle voci di danno richieste, come le spese per la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità, per la polizza assicurativa collegata al mutuo e per l'attività professionale del notaio.
In relazione al danno derivante dalla mancata stipula del contratto definitivo, il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui il risarcimento deve consistere nella differenza tra il valore commerciale del bene al momento dell'inadempimento e il prezzo pattuito nel preliminare. Tuttavia, in mancanza di elementi probatori sufficienti a determinare con precisione il valore dell'immobile, il Giudice ha proceduto ad una liquidazione equitativa del danno, ai sensi dell'art. 1226 del codice civile. Infine, il Tribunale ha rigettato la domanda di risarcimento del danno da stress psicofisico subito dall'attrice, ritenendo non adeguatamente provata l'esistenza di un concreto pregiudizio derivante dalla vicenda.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.