TRIBUNALE DI NAPOLI
Sentenza n. 5036/2025 del 21-05-2025
principi giuridici
In tema di condominio negli edifici, le delibere di approvazione delle spese condominiali sono nulle qualora l'assemblea, con la maggioranza dei condomini, modifichi, con effetto per il futuro, i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la concreta ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi.
In tema di condominio, è nulla, ai sensi dell'art. 1129, comma 14, c.c., la delibera di nomina dell'amministratore ove non sia specificato analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso, dovendosi accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo.
In tema di condominio, l'amministratore in regime di prorogatio imperii, ai sensi dell'art. 1129, comma 8, c.c., può compiere i soli atti strettamente necessari ed urgenti nell'interesse del condominio, senza diritto ad ulteriori compensi, eccettuato il rimborso delle anticipazioni sostenute, applicandosi, in forza del richiamo di cui all'art. 1129, comma 15, c.c., la previsione di cui all'art. 1720 c.c.
In tema di ripartizione delle spese condominiali, le attribuzioni dell'assemblea non comprendono il potere di introdurre criteri di riparto differenti da quelli previsti ex lege.
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testo integrale
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sintesi e commento
Impugnazione di Delibere Condominiali: Chiarezza Contabile, Compenso Amministratore e Ripartizione Spese al Centro della Decisione
Una recente sentenza del Tribunale di Napoli ha affrontato diverse questioni relative all'impugnazione di delibere assembleari condominiali, offrendo spunti di riflessione su temi quali la trasparenza dei bilanci, il compenso dell'amministratore e i criteri di ripartizione delle spese.
La vicenda trae origine dall'impugnazione, da parte di una condomina, delle delibere adottate in un'assemblea condominiale. Le delibere contestate riguardavano l'approvazione dei rendiconti consuntivi di gestione relativi a diverse annualità, l'approvazione del bilancio preventivo, la riconferma dell'amministratore e la ratifica di una precedente delibera concernente il riparto delle spese per lavori di adeguamento degli impianti elettrici.
La condomina impugnante sollevava una serie di obiezioni, tra cui la presunta mancanza di chiarezza e completezza dei rendiconti, l'omessa indicazione del compenso dell'amministratore al momento della riconferma, e l'erronea ripartizione delle spese per i lavori agli impianti elettrici e per l'ascensore.
Il Tribunale, dopo aver esaminato le diverse censure, ha accolto parzialmente l'impugnazione. In particolare, i giudici hanno annullato le delibere relative all'approvazione dei rendiconti consuntivi, rilevando che questi non rispettavano i requisiti di chiarezza e intellegibilità prescritti dalla legge. Il Tribunale ha evidenziato come i rendiconti non rappresentassero correttamente la gestione straordinaria, omettendo di indicare la consistenza di cassa e banca a disposizione del condominio, rendendo poco chiara la reale situazione finanziaria. Ulteriori carenze riscontrate riguardavano l'omessa indicazione di voci di spesa, la mancanza di documentazione giustificativa per alcune voci, e la mancata specificazione dei criteri di ripartizione delle spese.
Il Tribunale ha inoltre dichiarato la nullità della delibera di riconferma dell'amministratore, in quanto non era stato specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1129 del Codice Civile.
Infine, i giudici hanno annullato la delibera concernente il riparto delle spese per i lavori agli impianti elettrici e per l'ascensore, ritenendo che la ripartizione fosse stata effettuata in modo non conforme ai criteri legali e convenzionali. In particolare, il Tribunale ha rilevato che le spese per il quadro di protezione linea erano state ripartite in misura uguale per ciascuna unità immobiliare, anziché in base alle tabelle millesimali, e che le spese per l'ascensore erano state ripartite includendo tutti gli utilizzatori "di fatto" dell'impianto, senza una previa revisione delle tabelle millesimali.
La sentenza in commento sottolinea l'importanza della trasparenza e della correttezza nella gestione condominiale, evidenziando come la mancata osservanza delle norme in materia di rendicontazione, compenso dell'amministratore e ripartizione delle spese possa comportare l'invalidità delle delibere assembleari.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.