TRIBUNALE DI NAPOLI
Sentenza n. 3293/2026 del 26-02-2026
principi giuridici
In tema di contratto preliminare di compravendita, la mancata corresponsione, da parte del promissario acquirente, dell'importo pattuito entro il termine espressamente qualificato come essenziale, determina la risoluzione di diritto del contratto ai sensi dell'art. 1457 c.c., senza necessità di indagine sull'importanza dell'inadempimento, salvo che il promittente venditore non manifesti la volontà di esigere l'adempimento tardivo.
L'inadempimento del promissario acquirente in un contratto preliminare di compravendita si configura qualora il mancato pagamento del prezzo, la mancata stipula del rogito o il ritardo siano imputabili a dolo o colpa del compratore, gravando su quest'ultimo l'onere di provare che la prestazione sia divenuta impossibile per causa a lui non imputabile ai sensi dell'art. 1218 c.c.
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testo integrale
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sintesi e commento
Risoluzione di Diritto del Contratto Preliminare per Inadempimento del Promissario Acquirente
La pronuncia in esame trae origine da una controversia relativa ad un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Una società (di seguito, la parte acquirente) aveva convenuto in giudizio due persone fisiche (di seguito, le parti venditrici), chiedendo il risarcimento dei danni derivanti dalla presunta mala fede contrattuale di queste ultime. La società acquirente sosteneva di aver stipulato un preliminare per l'acquisto di un vigneto, di aver adempiuto a determinati obblighi preparatori alla vendita (come la presentazione di una pratica edilizia) e di aver subito un danno a causa della successiva vendita del bene a terzi da parte delle venditrici.
Le parti venditrici si sono costituite in giudizio eccependo, in via principale, la risoluzione di diritto del contratto preliminare per grave inadempimento della società acquirente. Hanno infatti evidenziato che il contratto prevedeva un termine essenziale per il pagamento di una parte consistente del prezzo, termine che non era stato rispettato dalla società acquirente, determinando, secondo le venditrici, la risoluzione automatica del contratto ai sensi degli articoli 1456 e 1457 del Codice Civile.
Il Tribunale ha rigettato la domanda della società acquirente. Il giudice ha accertato che il contratto preliminare conteneva una clausola che definiva essenziale il termine per il pagamento di una somma significativa del prezzo di vendita. Ha inoltre verificato che la società acquirente non aveva effettuato alcun pagamento nei termini stabiliti e non aveva dimostrato di aver compiuto atti concreti e formali per sollecitare la stipula del contratto definitivo.
Il Tribunale ha quindi concluso che l'inadempimento della società acquirente aveva determinato la risoluzione di diritto del contratto preliminare, in conformità con quanto previsto dall'articolo 1457 del Codice Civile. Il giudice ha sottolineato che, in presenza di un termine essenziale, l'inadempimento comporta la risoluzione automatica del contratto, senza necessità di una pronuncia giudiziale o di una diffida ad adempiere, a meno che il creditore non manifesti la volontà di accettare un adempimento tardivo. Di conseguenza, il Tribunale ha ritenuto che le spese sostenute dalla società acquirente per la pratica edilizia non potessero essere addebitate alle venditrici, in quanto l'inadempimento del preliminare era imputabile esclusivamente alla società acquirente.
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