TRIBUNALE DI PALERMO
Sentenza n. 4059/2024 del 10-07-2024
principi giuridici
La mancata contestazione specifica da parte del locatore dell'esistenza di un precedente contratto di locazione non registrato non esonera il conduttore, che agisce per la ripetizione dell'indebito ai sensi dell'art. 2033 c.c., dall'onere di provare l'avvenuto pagamento dei canoni locativi.
In presenza di clausola risolutiva espressa, la risoluzione del contratto si verifica non al momento dell'inadempimento previsto nella clausola, bensì quando il creditore dichiara di volersene avvalere, con atto unilaterale recettizio.
Il giudice può ridurre equitativamente la penale manifestamente eccessiva, ai sensi dell'art. 1384 c.c., valutando l'interesse del creditore all'adempimento e comparando la penale con il danno ipoteticamente risarcibile in assenza di clausola penale, tenendo conto dei principi di solidarietà, correttezza e buona fede.
La condizione di procedibilità prevista dall'art. 5 del D.lgs. n. 28/2010 sussiste per il solo atto introduttivo del giudizio e non per le domande riconvenzionali.
L'art. 79 della L. n. 392/1978 non preclude al conduttore di richiedere, anche oltre il termine semestrale ivi previsto, la ripetizione delle somme versate in eccedenza per le quali non sia ancora maturata la prescrizione.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
Il testo anonimizzato del provvedimento è riservato agli Utenti Professionali ed è visibile tramite permalink solo previa accettazione dei Termini di Servizio. Poiché la corretta interpretazione delle decisioni giurisdizionali richiede specifiche competenze tecniche, la lettura autonoma da parte di soggetti non qualificati non sostituisce in alcun modo una consulenza legale ed è inidonea per valutare casi concreti o assumere iniziative, per le quali resta indispensabile rivolgersi a un Avvocato.
sintesi e commento
Il Tribunale di Palermo si è pronunciato su una controversia relativa alla risoluzione di un contratto di locazione per morosità e alle conseguenti pretese risarcitorie. La vicenda trae origine da un contratto stipulato tra una parte, in qualità di locatrice, e due soggetti, in qualità di conduttori, avente ad oggetto due immobili destinati ad uso ufficio. La locatrice ha agito in giudizio lamentando il mancato pagamento di due mensilità del canone di locazione e invocando la clausola risolutiva espressa prevista nel contratto. Uno dei due conduttori si è costituito in giudizio eccependo, in primo luogo, il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo di aver rilasciato gli immobili in data antecedente rispetto al periodo di morosità contestato. Nel merito, ha eccepito la nullità del termine annuale apposto al contratto, contestando l'assenza dei requisiti per la stipula di un contratto transitorio. In via riconvenzionale, ha chiesto la restituzione dei canoni versati in relazione ad un precedente contratto, mai registrato, relativo ad altri immobili di proprietà della locatrice.
Il Tribunale ha rigettato l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, evidenziando che entrambi i conduttori erano solidalmente responsabili delle obbligazioni derivanti dal contratto. A tal proposito, il giudice ha precisato che l'eventuale allontanamento di uno dei conduttori dall'immobile locato non incide sulla validità del contratto, né sulla sua obbligazione di corrispondere i canoni pattuiti.
Quanto alla domanda principale, il Tribunale ha accolto la richiesta di risoluzione del contratto per inadempimento, ritenendo provato il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte dei conduttori. In applicazione della clausola risolutiva espressa, il giudice ha dichiarato risolto il contratto a partire dalla data di notifica dell'atto di intimazione di sfratto. Di conseguenza, ha condannato i conduttori al rilascio degli immobili e al pagamento dei canoni scaduti e non versati.
Il Tribunale si è poi soffermato sulla clausola penale prevista nel contratto per il caso di ritardato rilascio dell'immobile. Pur riconoscendo la validità della clausola, il giudice ne ha ridotto equitativamente l'importo, ritenendolo manifestamente eccessivo rispetto all'interesse del creditore all'adempimento. In particolare, il Tribunale ha considerato che la penale, se applicata integralmente, avrebbe comportato il pagamento di una somma mensile pari al triplo del canone di locazione, in contrasto con il principio di proporzionalità e con la funzione risarcitoria della clausola penale.
Infine, il Tribunale ha rigettato la domanda riconvenzionale di restituzione dei canoni versati in relazione al precedente contratto, ritenendo che la parte non avesse fornito la prova dell'effettivo pagamento dei canoni richiesti. A tal proposito, il giudice ha evidenziato che la documentazione prodotta non consentiva di accertare l'ammontare del canone dovuto per l'immobile in questione, né l'effettivo versamento delle somme richieste.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.