Simulazione contrattuale e sopravvenienze fattuali: l'importanza dell'esecuzione del contratto preliminare

Una recente pronuncia del Tribunale di Palermo ha affrontato una complessa vicenda riguardante la presunta simulazione di contratti preliminari di vendita immobiliare. La controversia trae origine da un'azione promossa da una società creditrice, la quale contestava la validità di due contratti preliminari stipulati tra una società e una persona fisica, ritenendoli simulati e finalizzati a pregiudicare le proprie ragioni creditorie.
Nel dettaglio, la società attrice, titolare di crediti garantiti da ipoteche su beni di un debitore, contestava la validità di due contratti preliminari di vendita, con i quali la società convenuta si era impegnata a vendere alla persona fisica convenuta alcuni immobili. L'attrice sosteneva che tali preliminari fossero simulati, in quanto stipulati al fine di vanificare l'azione revocatoria già intrapresa nei confronti di un precedente atto di compravendita avente ad oggetto gli stessi beni. A sostegno della propria tesi, l'attrice evidenziava la tempistica degli atti (stipulati e trascritti poco dopo la notifica dell'atto di citazione per la revocatoria), l'esiguità del prezzo pattuito, il rapporto di parentela tra le parti coinvolte e l'assenza di pubblicità circa la potenziale vendita.
Le convenute si costituivano in giudizio contestando integralmente le pretese attoree, eccependo, tra l'altro, la carenza di interesse ad agire dell'attrice e la validità ed efficacia dei contratti preliminari.
Nel corso del giudizio, si sono verificati due eventi significativi: la definizione, in primo grado, del giudizio revocatorio promosso dall'attrice (con sentenza favorevole alla stessa, poi appellata) e, soprattutto, la stipula dei contratti definitivi di compravendita in esecuzione dei preliminari contestati, con il versamento del corrispettivo pattuito.
Il Tribunale, pur riconoscendo la sussistenza dell'interesse ad agire dell'attrice, ha rigettato la domanda di simulazione, valorizzando in modo preminente l'avvenuta esecuzione dei contratti preliminari mediante la stipula dei contratti definitivi e il pagamento del prezzo. Secondo il giudice, tali circostanze, oggetto di prova diretta, superano gli elementi indiziari addotti dall'attrice a sostegno della simulazione, riducendo questi ultimi a mere motivazioni interne alle parti, insufficienti a dimostrare la mancanza di volontà negoziale. Il Tribunale ha inoltre evidenziato che il certificato di destinazione urbanistica allegato agli atti definitivi di compravendita evidenziava una limitata possibilità edificatoria dell'area, circostanza idonea ad incidere significativamente sul valore del cespite.
La pronuncia in commento sottolinea l'importanza dell'esecuzione del contratto preliminare quale elemento dirimente ai fini della valutazione della sussistenza di una simulazione. La stipula del contratto definitivo e il pagamento del prezzo, infatti, costituiscono elementi di prova contraria particolarmente significativi, idonei a superare i semplici indizi che possono emergere da altri elementi, quali la tempistica degli atti o i rapporti tra le parti.