TRIBUNALE DI PALERMO
Sentenza n. 4885/2025 del 03-12-2025
principi giuridici
In tema di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, il locatore che agisca per la risoluzione contrattuale è tenuto a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il conduttore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
In materia di locazioni ad uso abitativo, ai sensi dell'art. 5 della legge 392 del 1978, il mancato pagamento di un solo canone di locazione, decorsi venti giorni dalla sua scadenza, costituisce grave inadempimento contrattuale che legittima il locatore a proporre la domanda di risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Risoluzione del Contratto di Locazione per Morosità: Valutazione della Gravità dell'Inadempimento e Onere della Prova
La pronuncia in esame affronta una controversia in materia di locazione ad uso abitativo, originata dall'intimazione di sfratto per morosità. La proprietaria di un immobile aveva citato in giudizio il conduttore, lamentando il mancato pagamento di diverse mensilità del canone di locazione.
Il conduttore si era opposto alla convalida dello sfratto, eccependo la nullità del contratto per presunte irregolarità formali e vizi dell'immobile, quali l'omessa indicazione del codice fiscale del locatore, la non conformità degli impianti, la presenza di muffa e l'assenza dell'attestato di prestazione energetica. Aveva inoltre invocato difficoltà economiche e la difficoltà di reperire un'altra sistemazione abitativa.
Il Tribunale, tuttavia, ha rigettato le difese del conduttore. In primo luogo, ha rilevato che l'opposizione non era supportata da idonea prova scritta, emettendo un'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile. Successivamente, nel merito, il giudice ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, confermando l'ordinanza di rilascio e condannando quest'ultimo al pagamento dei canoni scaduti e non versati, oltre interessi e spese legali.
La decisione si fonda su principi consolidati in materia di onere della prova e valutazione della gravità dell'inadempimento nei contratti di locazione. Il Tribunale ha ribadito che, in caso di azione per risoluzione contrattuale, il locatore è tenuto unicamente a provare l'esistenza del contratto e l'inadempimento del conduttore, mentre quest'ultimo ha l'onere di dimostrare l'avvenuto adempimento o la sussistenza di fatti impeditivi, modificativi o estintivi dell'obbligazione.
Inoltre, il giudice ha richiamato l'articolo 5 della legge 392/1978, che prevede una valutazione legale tipica della gravità dell'inadempimento nei contratti di locazione ad uso abitativo. Tale norma stabilisce che il mancato pagamento di una sola mensilità del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza, costituisce di per sé un inadempimento grave, legittimando il locatore a richiedere la risoluzione del contratto. Nel caso di specie, il protrarsi della morosità per diversi mesi ha rafforzato la valutazione di gravità dell'inadempimento, giustificando la risoluzione del contratto e la condanna del conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni arretrati.
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