Usucapione di Servitù di Passaggio e Parcheggio: Rilevanza delle Testimonianze e delle Opere Visibili

La pronuncia in esame affronta una controversia relativa all'acquisizione per usucapione di una servitù di passaggio pedonale e carrabile, unitamente a una servitù di parcheggio, su un terreno di proprietà di un condominio. La parte attrice rivendicava il diritto di esercitare tali servitù in virtù di un possesso continuato e ininterrotto per oltre vent'anni.
La società convenuta, proprietaria del terreno, eccepiva preliminarmente il difetto di legittimazione passiva, avendo trasferito la proprietà ai condomini. Successivamente, contestava l'ammissibilità della domanda di usucapione della servitù di parcheggio per mancato esperimento della mediazione, nonché l'impossibilità di usucapire una servitù di parcheggio e l'infondatezza della domanda di usucapione della servitù di passaggio, adducendo l'assenza di segni visibili del relativo esercizio e di utilità per il fondo dominante, oltre alla presunta tolleranza dei condomini.
Il giudice ha rigettato l'eccezione di improcedibilità per mancata mediazione, ritenendo la servitù di parcheggio accessoria a quella di passaggio, rendendo inutile un tentativo di mediazione limitato alla sola servitù di parcheggio. Nel merito, il Tribunale ha accolto la domanda attorea, basandosi sulle testimonianze raccolte e sulla consulenza tecnica d'ufficio. I testimoni hanno concordemente confermato un risalente possesso della servitù di passaggio, sia pedonale che carrabile, da parte dell'attrice e dei suoi familiari. Le deposizioni hanno evidenziato l'esistenza di un accesso dal retro dell'abitazione dell'attrice verso il terreno, utilizzato per raggiungere una via pubblica e per parcheggiare veicoli.
Il giudice ha sottolineato che, per l'usucapione della servitù di passaggio, non è sufficiente l'esercizio del passaggio per oltre vent'anni, ma è necessaria la sussistenza di opere permanenti e visibili, idonee a manifestare in modo inequivocabile la destinazione al transito. Nel caso di specie, la presenza di un cancello nella parte retrostante l'abitazione dell'attrice, l'esclusiva destinazione dell'area a passaggio e parcheggio, e le modifiche apportate nel tempo all'area, come accertato dal consulente tecnico, hanno fornito la prova della sussistenza di una situazione di fatto oggettiva idonea a dimostrare la destinazione all'esercizio della servitù.
Il Tribunale ha inoltre precisato che la non contiguità tra il fondo dominante e quello servente non osta alla costituzione della servitù, purché sussista la possibilità di vantaggio per il fondo dominante. Pertanto, il giudice ha accertato e dichiarato l'intervenuto acquisto per usucapione delle servitù di passaggio e parcheggio in favore dell'attrice, condannando la parte convenuta al pagamento delle spese processuali e di consulenza tecnica.