TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 13872/2019 del 21-06-2019
principi giuridici
Nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitativo, l'offerta non formale di restituzione dell'immobile locato, anche se seria, concreta e tempestiva, non esonera il conduttore dal pagamento dell'indennità di occupazione di cui all'art. 1591 c.c., salvo che sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore.
Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile in attesa che il locatore gli corrisponda l'indennità di avviamento, è esonerato dal risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c., restando comunque obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, a meno che non offra la riconsegna del bene con le modalità dell'offerta reale formale ex artt. 1216, comma 2, e 1209 c.c., condizionandola al pagamento dell'indennità di avviamento.
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo ad immobili ad uso commerciale non dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, il locatore è tenuto a corrispondere al conduttore l'indennità di avviamento commerciale di cui all'art. 34, l. 392/1978.
Il locatore è tenuto a restituire al conduttore il deposito cauzionale versato, maggiorato degli interessi legali, qualora non provi l'esistenza di danni all'immobile locato superiori al normale deterioramento dovuto all'uso conforme al contratto.
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testo integrale
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sintesi e commento
Riconsegna dell'Immobile Locato e Indennità di Avviamento: Condizioni e Limiti
La pronuncia in esame affronta una controversia relativa al mancato rilascio di un immobile commerciale e al conseguente diritto del locatore a percepire l'indennità di occupazione, contrapposto alla pretesa del conduttore di ricevere l'indennità di avviamento commerciale e la restituzione del deposito cauzionale.
La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo ottenuto dai proprietari di un immobile sito in una città italiana, volto al pagamento di un'indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. per il periodo successivo alla scadenza del contratto di locazione. L'intimata proponeva opposizione, eccependo di aver offerto la restituzione dell'immobile, seppur condizionata al pagamento dell'indennità di avviamento commerciale, e contestando la sussistenza di danni all'immobile tali da giustificare il mancato rimborso del deposito cauzionale.
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione al decreto ingiuntivo, ritenendo che l'offerta di restituzione dell'immobile, per essere idonea ad evitare la mora del conduttore, debba essere incondizionata e rispettare le forme previste dagli artt. 1216 e 1209 c.c. Nel caso di specie, l'offerta era stata condizionata al pagamento dell'indennità di avviamento e non era stata effettuata nelle forme di legge, pertanto, la conduttrice era tenuta al pagamento dell'indennità di occupazione per il periodo in contestazione.
Tuttavia, il Tribunale ha accolto le domande riconvenzionali proposte dalla conduttrice. In primo luogo, ha riconosciuto il diritto all'indennità di avviamento commerciale, prevista dall'art. 34 della legge 392/1978, in quanto la cessazione del rapporto di locazione non era dovuta a inadempimento, disdetta o recesso del conduttore. In secondo luogo, ha condannato i locatori alla restituzione del deposito cauzionale, in quanto non era stata fornita la prova di danni all'immobile imputabili ad un uso improprio da parte della conduttrice, oltre il normale deterioramento dovuto alla vetustà e all'uso conforme al contratto. Le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio non avevano evidenziato danni significativi, e le prove testimoniali offerte dai locatori erano state ritenute inammissibili per genericità.
In ragione della reciproca soccombenza, il Tribunale ha compensato integralmente le spese di lite tra le parti.
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