Risoluzione del Contratto di Locazione per Morosità: Inadempimento Grave e Alterazione del Sinallagma Contrattuale

La pronuncia in esame trae origine da un giudizio di sfratto per morosità intimato da una società semplice, proprietaria di un'area golenale, nei confronti di una società a responsabilità limitata, conduttrice del medesimo immobile. La conduttrice si è opposta allo sfratto eccependo, in sintesi, l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione, l'applicabilità della sospensione degli sfratti disposta per legge, l'applicabilità di un precedente giurisprudenziale favorevole in tema di riduzione del canone, l'incongruità del canone stesso e l'effettuazione di pagamenti in contanti anteriori al giugno 2019.
Il Tribunale ha rigettato l'opposizione della conduttrice e dichiarato risolto il contratto di locazione per inadempimento, confermando l'ordinanza di rilascio già emessa in corso di causa. Il Giudice ha ritenuto infondate le eccezioni sollevate dalla conduttrice. In particolare, ha evidenziato che la questione della mediazione era già stata affrontata in precedenza, che le disposizioni sulla sospensione degli sfratti non costituiscono motivo di opposizione in questa sede, e che il precedente giurisprudenziale invocato non era applicabile al caso concreto.
Inoltre, il Tribunale ha sottolineato come la morosità contestata fosse antecedente alla situazione pandemica e che, in ogni caso, l'attività svolta dalla conduttrice (noleggio e charter nautico, rimessaggio, gestione di darsene) avesse beneficiato del periodo post-lockdown. Quanto ai pretesi pagamenti anteriori al giugno 2019, il Giudice ha rilevato che essi si riferivano a periodi di locazione diversi da quelli oggetto di morosità.
Di particolare rilievo è l'ammissione da parte della conduttrice di non aver provveduto al pagamento dei canoni successivi al maggio 2019, giustificando tale omissione con il mancato accordo con la proprietà per la regolarizzazione dei contratti. Tale ammissione, unitamente alla mancanza di prova dell'effettivo accantonamento delle somme dovute, ha portato il Tribunale a ritenere sussistente la morosità.
Il Giudice ha affermato che il pagamento dei canoni dopo l'introduzione del giudizio non sana l'inadempimento, operando il principio generale previsto dall'art. 1453 c.c. che esclude l'adempimento successivo alla domanda di risoluzione. La gravità dell'inadempimento è stata valutata non solo in relazione all'entità del danno, ma anche alla rilevanza della violazione del contratto, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché all'interesse della controparte all'esatta e tempestiva prestazione.
Il Tribunale ha concluso che l'inadempimento del conduttore ha penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico e ha evidenziato come il comportamento del conduttore abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, determinando uno squilibrio nel sinallagma funzionale. In definitiva, il Giudice ha ritenuto che l'inadempimento del conduttore configuri una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c., in quanto il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore.