Cessione del Contratto di Locazione e Responsabilità del Cedente: Un'Analisi della Pronuncia del Tribunale di Roma

Una recente sentenza del Tribunale di Roma ha affrontato una questione complessa e dibattuta in materia di locazioni commerciali: la responsabilità del cedente in caso di cessione del contratto di locazione unitamente all'azienda, ai sensi dell'articolo 36 della legge 392/1978, e le implicazioni in caso di cessioni multiple successive.
La vicenda trae origine da un decreto ingiuntivo ottenuto da una società locatrice nei confronti di un soggetto, originario conduttore, per il mancato pagamento di canoni di locazione, oneri accessori e spese di registrazione relativi a un immobile commerciale. L'ingiunto proponeva opposizione, eccependo la propria carenza di legittimazione passiva, in quanto, a suo dire, la locatrice non aveva manifestato la volontà di non liberarlo a seguito di una cessione del contratto di locazione unitamente all'azienda, avvenuta anni prima. L'opponente lamentava, inoltre, una violazione del principio di buona fede da parte della locatrice, per aver atteso diversi anni prima di comunicare l'inadempimento del cessionario e per aver consentito il rinnovo tacito del contratto nonostante la preesistenza di una morosità significativa.
Il Tribunale, nel dirimere la controversia, ha ripercorso i principi cardine in materia di cessione del contratto di locazione e responsabilità del cedente. In particolare, ha richiamato l'articolo 36 della legge 392/1978, evidenziando come tale norma non deroghi al principio generale di cui all'articolo 1408 del codice civile, secondo cui il cedente risponde delle obbligazioni sorte prima della cessione. Il giudice ha sottolineato che la cessione del contratto di locazione costituisce una fattispecie negoziale complessa, caratterizzata da elementi essenziali e da elementi eventuali, tra cui la dichiarazione del locatore di non liberare il cedente, che determina la corresponsabilità sussidiaria di quest'ultimo.
La pronuncia si sofferma, quindi, sull'analisi delle cessioni multiple successive, affrontando il tema della natura giuridica del vincolo di corresponsabilità tra i cedenti intermedi. Il Tribunale, richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha affermato che, in assenza di una espressa liberazione da parte del locatore, tutti i cedenti intermedi sono responsabili in solido per le obbligazioni inadempiute dall'ultimo cessionario, attuale conduttore dell'immobile. Tale responsabilità solidale, secondo il giudice, trova fondamento nella tutela del locatore, considerato il soggetto debole del rapporto, e nella necessità di garantire l'adempimento delle obbligazioni contrattuali.
Nel caso specifico, il Tribunale ha accolto l'opposizione e revocato il decreto ingiuntivo, ritenendo fondata l'eccezione di carenza di legittimazione passiva sollevata dall'opponente. Il giudice ha infatti accertato che la locatrice non aveva manifestato la volontà di non liberare il cedente a seguito della prima cessione del contratto, con la conseguenza che quest'ultimo non poteva essere ritenuto responsabile per le obbligazioni inadempiute dal successivo cessionario.