TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 1014/2022 del 25-01-2022
principi giuridici
La compravendita di un immobile locato è validamente stipulata con effetti traslativi immediati anche prima della scadenza del termine previsto dall'art. 38 della legge 392/1978 per l'esercizio della prelazione del conduttore, qualora sia apposta la condizione risolutiva dell'esercizio della prelazione da parte di quest'ultimo nel termine di legge, senza che ciò pregiudichi il diritto di prelazione del conduttore, posto che l'avverarsi della menzionata condizione risolutiva determina il venir meno di ogni effetto della stipulata compravendita con efficacia ex tunc.
È nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge 392/1978, la clausola contrattuale con cui il conduttore rinuncia preventivamente all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Ai fini del riconoscimento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, l'esercizio di attività di agenzia di assicurazioni, pubblicizzata con una targa al portone del palazzo, comporta contatti diretti con il pubblico degli utenti.
In caso di clausola risolutiva espressa genericamente riferita ad ogni pattuizione del contratto, il locatore che agisce per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è tenuto a fornire la prova della non scarsa importanza dell'inadempimento, avuto riguardo al proprio interesse.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Validità della Disdetta del Contratto di Locazione e Diritto all'Indennità di Avviamento Commerciale
La pronuncia in esame verte su una controversia relativa a un contratto di locazione commerciale, originata dalla disdetta intimata dal nuovo proprietario dell'immobile e dalla contestata validità della stessa, nonché dalla rinuncia all'indennità di avviamento commerciale.
La vicenda trae origine da un contratto di locazione stipulato nel 2015 tra una società e un locatore per un immobile ad uso commerciale. A seguito del decesso del locatore, i suoi eredi hanno stipulato un preliminare di vendita con un terzo, il quale, prima della scadenza del termine per l'esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, ha comunicato la disdetta del contratto di locazione. Successivamente, la compravendita è stata perfezionata con un atto notarile che prevedeva una condizione risolutiva legata all'eventuale esercizio della prelazione da parte del conduttore.
La società conduttrice ha contestato la validità della disdetta, sostenendo che il promissario acquirente, al momento della comunicazione, non era ancora proprietario dell'immobile e che la condizione apposta all'atto di compravendita era in realtà sospensiva. In via subordinata, ha richiesto l'indennità di avviamento commerciale, eccependo la nullità della clausola contrattuale di rinuncia.
Il convenuto, nuovo proprietario, ha eccepito la validità della disdetta e della clausola di rinuncia all'indennità, chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, consistente nella sublocazione dell'immobile in violazione del divieto contrattuale.
Il Tribunale ha rigettato la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, ritenendo che il locatore non avesse fornito la prova della non scarsa importanza dell'inadempimento contestato.
Quanto alla validità della disdetta, il giudice ha ritenuto che la compravendita potesse essere stipulata con effetti traslativi immediati anche prima della scadenza del termine per l'esercizio della prelazione, purché fosse apposta la condizione risolutiva dell'esercizio della prelazione stessa. Nel caso di specie, il Tribunale ha accertato che la compravendita era stata stipulata con tale condizione risolutiva e che il nuovo proprietario era quindi legittimato a comunicare la disdetta. Non avendo il conduttore esercitato la prelazione nel termine di legge, gli effetti della disdetta si sono consolidati.
Tuttavia, il Tribunale ha riconosciuto il diritto del conduttore all'indennità di avviamento commerciale, dichiarando nulla la clausola contrattuale di rinuncia per contrasto con la legge. Il giudice ha rilevato che la cessazione del contratto non era imputabile al conduttore e che l'attività svolta nell'immobile comportava contatti diretti con il pubblico, sussistendo quindi i presupposti per la spettanza dell'indennità.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.