TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 10240/2022 del 04-08-2022
principi giuridici
Nelle locazioni ad uso non abitativo, la rinuncia convenzionale alla facoltà di recesso per gravi motivi di cui all'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978 è affetta da nullità ai sensi dell'art. 79 della medesima legge.
Il divieto di frazionamento del credito, nel caso di azione esperita dal locatore per ottenere l'adempimento dell'obbligo del conduttore, opera solo nel caso in cui siano promossi giudizi distinti per il pagamento di somme già dovute per crediti già esigibili alla data della promozione del primo giudizio, mentre il locatore è libero di agire in un certo momento per l'intero credito maturato e successivamente, ove il conduttore incorra in ulteriore morosità, di agire con una nuova azione per l'ulteriore credito maturato e scaduto.
I gravi motivi che, ai sensi dell'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978, consentono al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto di locazione, devono essere determinati da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione, e devono avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo.
La domanda di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell'art. 1467 c.c., non può essere accolta qualora l'immobile locato abbia conservato il proprio valore locativo nel periodo interessato e la onerosità attenga ad aspetti soggettivi del conduttore, quali la perdita di reddito, rientrando tale rischio nell'alea contrattuale posta a carico del conduttore.
Il deposito cauzionale, nelle locazioni, ha la funzione di garantire l'adempimento di tutte le obbligazioni, legali e convenzionali, del conduttore, ivi compresa l'esatta restituzione del bene locato, e la somma versata a tale titolo non può essere opposta in compensazione con i canoni dovuti, a meno che le parti lo convengano espressamente, perché altrimenti verrebbe meno la sua funzione di garanzia per le altre obbligazioni eventualmente ancora rimaste a carico del conduttore.
Nelle locazioni ad uso non abitativo, è nulla, ai sensi dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978, la pattuizione in forza della quale il conduttore ha consegnato una somma a titolo di deposito cauzionale eccedente il limite di tre mensilità del canone previsto dall'art. 11 della medesima legge.
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testo integrale
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sintesi e commento
Recesso Anticipato da Locazione Commerciale: La Valutazione dei "Gravi Motivi" in Contesto Pandemico
Una recente sentenza del Tribunale Ordinario di Roma ha affrontato una complessa controversia relativa al recesso anticipato da un contratto di locazione commerciale, sollevando importanti questioni interpretative in merito alla sussistenza dei "gravi motivi" legittimanti tale recesso, soprattutto nel contesto economico alterato dalla pandemia da ###-19.
La vicenda trae origine dall'opposizione a due decreti ingiuntivi, successivamente riuniti, promossi da una società immobiliare (locatrice) nei confronti di una nota catena di negozi (conduttrice) per il mancato pagamento dei canoni di locazione relativi a un immobile commerciale sito in una via centrale di ###. La conduttrice aveva comunicato il recesso dal contratto, invocando l'art. 27, ultimo comma, della legge n. 392/1978, adducendo gravi motivi legati alla drastica contrazione del fatturato a seguito delle misure restrittive imposte per fronteggiare l'emergenza sanitaria.
La società locatrice contestava la validità del recesso, eccependo preliminarmente l'improcedibilità dell'opposizione per vizi di notifica e, nel merito, negando la sussistenza dei gravi motivi, sostenendo che la flessione del fatturato fosse un evento transitorio e che la conduttrice avesse continuato ad aprire nuovi punti vendita durante il periodo pandemico, dimostrando una solidità finanziaria incompatibile con la gravità della situazione invocata.
Il Tribunale, dopo aver respinto le eccezioni preliminari, si è concentrato sull'analisi dei "gravi motivi" addotti dalla conduttrice. Richiamando i principi consolidati della giurisprudenza di legittimità, il giudice ha ribadito che tali motivi devono essere determinati da eventi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto.
Tuttavia, il Tribunale ha precisato che la valutazione della gravità dei motivi non può prescindere dalla situazione specifica della singola azienda che li invoca. Nel caso di specie, la conduttrice, pur avendo subito una significativa contrazione del fatturato nel punto vendita in questione, non aveva fornito elementi sufficienti a dimostrare che tale contrazione avesse inciso in modo significativo sull'andamento complessivo della sua attività, tenuto conto della sua dimensione nazionale e internazionale e della presenza di numerosi altri punti vendita.
In particolare, il Tribunale ha evidenziato che la conduttrice non aveva provato che il fatturato del negozio in questione fosse così basso rispetto agli altri da rendere necessaria la sua chiusura, né che i minori ricavi non avrebbero potuto essere compensati da quelli di altri punti vendita. Inoltre, il Tribunale ha rilevato che la conduttrice aveva continuato ad aprire nuovi punti vendita durante il periodo pandemico, dimostrando una capacità di investimento incompatibile con la gravità della crisi invocata.
Alla luce di tali considerazioni, il Tribunale ha concluso che il recesso della conduttrice non era giustificato, in quanto non era stato dimostrato che la prosecuzione del contratto fosse diventata eccessivamente gravosa per la sua attività complessiva. Di conseguenza, il Tribunale ha rigettato l'opposizione ai decreti ingiuntivi, confermando l'obbligo della conduttrice di pagare i canoni di locazione dovuti.
Il Tribunale ha altresì respinto la domanda subordinata della conduttrice di risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta, ritenendo che tale rimedio non fosse applicabile al caso di specie, in quanto l'immobile aveva conservato il proprio valore locativo e l'onerosità invocata atteneva alle condizioni soggettive del conduttore, piuttosto che ad aspetti oggettivi del contratto.
Infine, il Tribunale ha accolto parzialmente la domanda riconvenzionale della conduttrice relativa alla restituzione del deposito cauzionale, dichiarando la nullità della clausola contrattuale che prevedeva un deposito superiore al limite legale di tre mensilità del canone e condannando la locatrice alla restituzione della somma eccedente tale limite, oltre agli interessi legali.
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