TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 4190/2022 del 16-03-2022
principi giuridici
Nelle vicende del rapporto di locazione, l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione, con la conseguenza che, in difetto di prova contraria, si presumono pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quantomeno della maggioranza dei partecipanti alla comunione.
Il singolo comproprietario è legittimato ad agire per il rilascio dell'immobile locato in comunione, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso degli altri comproprietari, senza che sia necessaria la partecipazione degli stessi al giudizio.
In caso di dissenso tra i comproprietari di un bene locato circa l'opportunità di promuovere o coltivare il giudizio di risoluzione contrattuale, ove sia esclusa la possibilità della formazione della maggioranza, è necessario il preventivo intervento dell'autorità giudiziaria a norma dell'art. 1105 cod. civ. per dirimere il contrasto.
Si consiglia di leggere sempre il testo integrale del provvedimento.
testo integrale
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sintesi e commento
Comproprietà e Locazione: la validità della disdetta unilaterale e le conseguenze economiche tra comproprietari
La pronuncia in esame trae origine da una controversia tra comproprietari di un immobile locato a terzi. Uno dei comproprietari, senza interpellare l'altro, aveva notificato disdetta del contratto di locazione al conduttore, chiedendo contestualmente il pagamento dei canoni arretrati. Successivamente, sempre in autonomia, aveva richiesto un aumento del canone. L'altro comproprietario, informato della situazione dal conduttore, aveva comunicato la propria intenzione di non disdettare il contratto, disconoscendo la disdetta notificata.
A seguito di tale situazione, il conduttore aveva intrapreso un'azione legale, invocando l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, la restituzione della cauzione e il rimborso delle spese legali. Il giudice di quel procedimento, pur riconoscendo l'assenza di coinvolgimento del comproprietario non firmatario della disdetta, aveva accolto la domanda del conduttore, ritenendo sufficiente la disdetta di uno solo dei locatori.
Il comproprietario non firmatario della disdetta aveva quindi subito un danno economico, derivante dall'esborso al 50% delle somme statuite in sentenza, oltre al mancato guadagno per l'impossibilità di locare l'immobile. Pertanto, aveva citato in giudizio l'altro comproprietario, chiedendo la restituzione di quanto versato a titolo di indennità di avviamento, restituzione della cauzione, rimborso delle spese legali e canoni di locazione non percepiti.
Il Tribunale, richiamando consolidati principi giurisprudenziali in materia di comunione e locazione, ha rigettato la domanda attorea. Il giudice ha evidenziato che, in caso di bene comune locato, si presume il consenso tra i comproprietari, salvo che vi sia un dissenso espresso da una quota maggioritaria o eguale della comunione. Nel caso di specie, il comproprietario non aveva preventivamente adito l'autorità giudiziaria per dirimere il conflitto sulla gestione della cosa comune, né aveva allegato l'esistenza di una successiva pronuncia giudiziale idonea a risolvere il contrasto.
Inoltre, il Tribunale ha precisato che le spese legali del precedente giudizio non sono risarcibili a titolo di danno emergente. Infine, ha rilevato un difetto di legittimazione attiva dell'attore in relazione alla richiesta di restituzione della quota parte del deposito cauzionale, spettando tale diritto esclusivamente al conduttore. Anche la domanda di risarcimento per lucro cessante è stata rigettata.
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